Connect with us

Property

Goodbye – Evicting a tenant in Thailand

Robert Virasin

Published

on

Goodbye – Evicting a tenant in Thailand | The Thaiger

It’s a goal for many people to become a landlord. They purchase property for the purpose of renting it out for passive income. The property owner interviews prospective tenants and ensures that they sign a lease agreement and put down a deposit. However, all of this doesn’t prevent bad tenants from revealing themselves after they have moved into the property – all the smiles can disappear once they get the keys.

There are several possibilities. The tenant may stop paying the rent, the tenant may not maintain the property or theymay violate the terms of the lease, such as allowing multiple families to move in or allowing pets to live in the home.

So what does the landlord do and what are your rights?

The first thing the landlord needs to do is to review the lease agreement. The lease agreement generally contains the terms by which the tenant agreed to abide. A properly prepared lease should contain the grounds for termination of the lease and the notice requirements for eviction, if the tenant does not respond to the notice.

It is also important to review the length of the lease agreement. If the end of the lease term is near, it might be easier to just send a notice to the tenant that the lease is not going to be renewed and the tenant will be required to leave the premises at the end of the contract.

There are many foreign nationals who lease property on a 30 year lease. One of the important elements of a 30 year lease is that it must be filed with the local land office. Under Section 528 of the Thai Civil and Commercial Code, if the lease agreement is not in writing, signed and registered with a ‘competent official’, then it is not valid for more than three years or the life of the parties.

After the end of the lease period, the lease agreement is generally extended for an indefinite period. This allows any of the parties to provide notice of termination of the lease with a minimum of one rent term or maximum of two months notice. If the tenant refuses to leave the property, the landlord can file a lawsuit against him.

If the landlord is able to establish in court that the tenant violated the terms of the lease agreement and that the landlord abided by the legal requirements for eviction, the court will rule in favor of the landlord, unless there are extenuating circumstances. If the tenant refuses to abide by the order of the court, the landlord can request an enforcement of the judgment.

The landlord can then request that police remove the tenant from the premises. They can also terminate electrical and water services to the property. It is important to note that the landlord cannot enter the property, remove the tenant’s belongings or change the locks on the door, unless it is allowed within the lease agreement, or with a court order.

During the entire legal process, the landlord can file a claim for the rental costs and opportunity costs as a result of the tenant refusing to leave the premises.

Leasing property is a popular way to obtain passive income or to pay for mortgaged property. However, as with any type of income-generating business, there are risks, especially in a foreign country. For landlords, there is the possibility of renting to tenants who do not maintain the property, violate the rules of the lease agreement or stop paying the rent.

The legal process for evicting tenants is painstaking and can take many months. It is important to scrutinise potential tenants and check their rental history and current financial status prior to entering into a long-term lease agreement.

Additional reporting by Yutthachai Sangsirisap.



Find more property for sale and rent across Thailand at Thaiger Property, powered by FazWaz. You can even list your property for free.

Robert R. Virasin is a licensed U.S. Attorney and managing director of Virasin & Partners. Mr. Yutthachai Sangsirisap is a licensed Thai Attorney. Virasin & Partners is an international law firm and consulting company based in Bangkok with an affiliated office in Houston, Texas and representative agents in Chiangmai, Thailand and Ho Chi Minh, Vietnam.

Click to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Phuket

Boat Pattana’s Cherng Talay villa project reports strong pre-sales

Bill Barnett

Published

on

Boat Pattana’s Cherng Talay villa project reports strong pre-sales | The Thaiger

Thai developer Boon Yongsakul’s latest development Shambala Grand Villa in Cherng Talay is experiencing strong pre-launch sales. With 22 available units, the Boat Pattana group has already reserved 17 units.

The landed properties feature two bedroom pool villas with land plots ranging from 300 to 600 square metres. Property management is through an affiliated company and buyers are offered a 6% guaranteed return on their investment – a fairly standard inducement in modern Thai new property sales.

Pricing for a fully furnished units starts at 16.9 million baht. Freehold and leasehold options are available.

Cherng Talay has become the latest ‘next big thing’ in Phuket property with the new Blue Tree Phuket waterpark opening sometime mid-year, Central’s new concept retail development called Central Porto de Phuket and countless new condo and inland hotel developments.

Boat Pattana’s other developments include the nearby Cherng Talay’s Boat Avenue. For more details email boon@boatpattana.com

Continue Reading

Bangkok

Chinese owners using condo investments as a ‘hotel’

The Thaiger

Published

on

Chinese owners using condo investments as a ‘hotel’ | The Thaiger

PHOTO: Thai Rath

Residents in condos around the country are getting sick of the parade of short-stay travellers using their condo rooms as defacto hotel rooms, travellers renting out their rooms from Chinese owners who run their investments as quasi hotel rooms.

Thai Rath reports that “Condo C Ekkamai” (Sukhumvit Soi 63) tenants are at the end of their tether. They claim Chinese owners are renting their rooms to their compatriots and running their mini-businesses as quasi hotels.

Many of the rentals were daily, a situation that remains illegal under Thai law.

“At Songkran the condo resembled Beijing,” said one of the complainants.

“The owners had set up check-in and check-out facilities and baggage storage. There was also a team of maids on hand to do the cleaning in between guests.”

The ongoing problem had been the subject of many complaints to the condo’s body corporate who claim they are powerless to stop it (which is incorrect).

Legally, only rentals of more than 30 days are allowed without having the appropriate business and hotel licences. ‘Room sharing’, a situation used by the Airbnb business model for example, is a different matter and skates along a grey line in current Thai laws.

SOURCE: Thai Rath

Chinese owners using condo investments as a 'hotel' | News by The Thaiger

“Condo C Ekkamai” (Sukhumvit Soi 63)

Continue Reading

Bangkok

A drop in demand leaves Bangkok with a glut of completed new condos

The Thaiger

Published

on

A drop in demand leaves Bangkok with a glut of completed new condos | The Thaiger

A parliament of owls? A murder of crows? A flock of geese?

But what’s the collective noun for a lot of available new condo developments in Bangkok?

A glut of Condos?

As Thailand’s economy is hit by the double whammy of fallout from US-China trade wars and lingering political instability, stricter mortgage-lending rules are also kicking in creating a buyer’s market in the capital.

Some basic statistics… 65,000 new apartments became available last year. That’s 11% more than 2017 and the most since 2009. But a Knight Frank reports indicates that demand is down and asking prices have decreased 6% year-on-year. Rental prices have also softened as recent investors remain keen to find tenants.

Aliwassa Pathnadabutr, a managing director of CBRE Group in Thailand, says that it’s a great time to get into the BKK market with prices down a bit and the selection better than ever.

“The overall condominium market will be slower this year but there are still opportunities in some locations with the right product at the right price. We believe the market is entering an equilibrium stage where prices will be adjusted to a more realistic level.”

Revised mortgage-lending rules that came into effect from April 1 are also dampening enthusiasm for property because lenders will now restrict the amount of money some buyers can borrow.

Meanwhile Brennan Campbell from FazWaz.com says the biggest developers are wanting to cash in their stock so they move on to the next projects.

“Some of the country’s largest developers are holding a huge inventory of completed or soon-to-be completed stock where they have seen demand soften through the first two quarters of 2019. The motivation to sell these units is growing as this capital is required to fund future projects. The result? A supply of incredible units in some of the best areas of Bangkok where buyers can be more creative in their negotiation strategies in order to secure the best overall value.”

Part of the softening in sales may also be linked to a drop in Chinese visitors to the capital. Whilst not a huge drop it is measurable considering that Chinese investors have historically been the principal foreign property buyers in Thailand. The lack of Chinese visitors is mostly a domestic problem with China’s economy softening as the US-China trade war bites.

CBRE reported recently that Thailand’s real estate market had a high reliance on foreigners.

“Most of the recent foreign buyers are investors and CBRE doubts they will live in the units they have bought. Foreign sales are highly sensitive to economic conditions of the buyer’s home country.”

Sopon Pornchokchai, president of the Agency for Real Estate Affairs, reports that a total of 454,814 residential units across the country were unsold in 2018.

Continue Reading

The Thaiger Newsletter

Keep up with all the day’s news. Subscribe here.

The latest news and information from Thailand.

* indicates required
ถ่ายทอดสดช่วงบ่าย “ประชุมสภาผู้แทนราษฎร” เลือก “รองประธานสภาฯ คนที่ 2” | The Thaiger
เลือกตั้ง 622 hours ago

ถ่ายทอดสดช่วงบ่าย “ประชุมสภาผู้แทนราษฎร” เลือก “รองประธานสภาฯ คนที่ 2”

“วอลเลย์บอล เนชั่นส์ ลีก 2019” สรุปไฮไลต์สนาม 1 นัดที่ 1 | The Thaiger
วอลเลย์บอล6 hours ago

“วอลเลย์บอล เนชั่นส์ ลีก 2019” สรุปไฮไลต์สนาม 1 นัดที่ 1

ชมถ่ายทอดสด “ประชุมสภาผู้แทนราษฎร” – โหวตเลือกประธานและรองประธานสภาฯ 25 พ.ค. | The Thaiger
เลือกตั้ง 626 hours ago

ชมถ่ายทอดสด “ประชุมสภาผู้แทนราษฎร” – โหวตเลือกประธานและรองประธานสภาฯ 25 พ.ค.

ชมถ่ายทอดสด “ประชุมสภาผู้แทนราษฎรครั้งที่ 2” – โหวตเลือกรองประธานสภาฯ | The Thaiger
เลือกตั้ง 626 hours ago

ชมถ่ายทอดสด “ประชุมสภาผู้แทนราษฎรครั้งที่ 2” – โหวตเลือกรองประธานสภาฯ

ชมถ่ายทอดสดช่วงบ่าย “ประชุมสภาผู้แทนราษฎร” – โหวตเลื่อน-ไม่เลื่อนเลือกประธานสภาฯ | The Thaiger
เลือกตั้ง 621 day ago

ชมถ่ายทอดสดช่วงบ่าย “ประชุมสภาผู้แทนราษฎร” – โหวตเลื่อน-ไม่เลื่อนเลือกประธานสภาฯ

ชอตเด็ด “ธนาธร” ยืนทะนงกล่าวกลางสภา ท่ามกลางเสียงค้านและปรบมือ :ประชุมสภาผู้แทนราษฎร | The Thaiger
เลือกตั้ง 621 day ago

ชอตเด็ด “ธนาธร” ยืนทะนงกล่าวกลางสภา ท่ามกลางเสียงค้านและปรบมือ :ประชุมสภาผู้แทนราษฎร

[คลิป] “ธนาธร” มาแล้ว สวมชุดขาวร่วมพิธี “เปิดประชุมรัฐสภา” “พรรณิการ์-ปิยบุตร-ส.ส.อนาคตใหม่” มาด้วย : เลือกตั้ง 2562 | The Thaiger
ข่าวการเมือง2 days ago

[คลิป] “ธนาธร” มาแล้ว สวมชุดขาวร่วมพิธี “เปิดประชุมรัฐสภา” “พรรณิการ์-ปิยบุตร-ส.ส.อนาคตใหม่” มาด้วย : เลือกตั้ง 2562

ผลการแข่งขันนัดที่ 3 วันที่ 23-24 พ.ค. ทุกคู่ใน “วอลเลย์บอล เนชั่นส์ ลีก 2019” | The Thaiger
วอลเลย์บอล2 days ago

ผลการแข่งขันนัดที่ 3 วันที่ 23-24 พ.ค. ทุกคู่ใน “วอลเลย์บอล เนชั่นส์ ลีก 2019”

กางสถิติบล็อกโปแลนด์ ปังจนไทยแพ้ 3 เซตรวด “วอลเลย์บอล เนชั่นส์ ลีก 2019” นัดที่ 3 | The Thaiger
วอลเลย์บอล2 days ago

กางสถิติบล็อกโปแลนด์ ปังจนไทยแพ้ 3 เซตรวด “วอลเลย์บอล เนชั่นส์ ลีก 2019” นัดที่ 3

24 พ.ค.62 ชมถ่ายทอดสด พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวและสมเด็จพระนางเจ้าฯ พระบรมราชินี เสด็จฯ ทรงเปิดประชุมรัฐสภา | The Thaiger
ข่าวการเมือง2 days ago

24 พ.ค.62 ชมถ่ายทอดสด พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวและสมเด็จพระนางเจ้าฯ พระบรมราชินี เสด็จฯ ทรงเปิดประชุมรัฐสภา

สรุปคำแถลง “ธนาธร จึงรุ่งเรืองกิจ” ต่อคำวินิจฉัยของศาลรัฐธรรมนูญยุติหน้าที่ ส.ส. | The Thaiger
เลือกตั้ง 622 days ago

สรุปคำแถลง “ธนาธร จึงรุ่งเรืองกิจ” ต่อคำวินิจฉัยของศาลรัฐธรรมนูญยุติหน้าที่ ส.ส.

[Live] ธนาธร จึงรุ่งเรืองกิจ แถลงกรณีศาลรัฐธรรมนูญรับวินิจฉัยปมถือหุ้นสื่อ | The Thaiger
เลือกตั้ง 623 days ago

[Live] ธนาธร จึงรุ่งเรืองกิจ แถลงกรณีศาลรัฐธรรมนูญรับวินิจฉัยปมถือหุ้นสื่อ

พ่อทหารเกณฑ์ร้อง ลูกตายในค่ายปริศนา | The Thaiger
ข่าว3 days ago

พ่อทหารเกณฑ์ร้อง ลูกตายในค่ายปริศนา

เชียร์สด 23 พ.ค. วอลเลย์บอล ไทย-โปแลนด์ “วอลเลย์บอล เนชั่นส์ ลีก 2019” – ช่องทางถ่ายทอดสด | The Thaiger
วอลเลย์บอล3 days ago

เชียร์สด 23 พ.ค. วอลเลย์บอล ไทย-โปแลนด์ “วอลเลย์บอล เนชั่นส์ ลีก 2019” – ช่องทางถ่ายทอดสด

ลิซ่า BlackPink ต้องดู “ญาญ่า อุรัสยา” สุดร้อนแรง คัฟเวอร์ “Kill This Love” | The Thaiger
BLACKPINK3 days ago

ลิซ่า BlackPink ต้องดู “ญาญ่า อุรัสยา” สุดร้อนแรง คัฟเวอร์ “Kill This Love”

Trending