เปิดเหตุผลทุนจีน-ฮ่องกง-สิงคโปร์ ตะวันออกกลาง แห่ซื้อคอนโดสุขุมวิท กรุงเทพฯ ผลตอบแทนเช่า 5–7% รับอานิสงส์รถไฟฟ้าสายสีส้มเปิดปี 2570
ลองจินตนาการว่าคุณมีเงินก้อน 17.5 ล้านบาท หรือประมาณ 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ แล้วเลือกซื้อคอนโดที่กรุงเทพฯ ได้พื้นที่กว้างประมาณ 80 ตารางเมตร ย่านสุขุมวิท แบบฟรีโฮลด์ และยังมีเงินเหลือ ส่วนเงินก้อนเดียวกันนี้ ที่สิงคโปร์ย่าน Core Central Region คุณจะได้พื้นที่แค่ 20 ตารางเมตร ส่วนที่ฮ่องกงย่านเดอะ พีค (The Peak) ได้แค่ 10 ตารางเมตรเท่านั้น
ความแตกต่างของจำนวนเงินอย่างมหาศาลนี้คือเหตุผลหลักที่กลุ่มทุนจากจีน ฮ่องกง สิงคโปร์ และตะวันออกกลาง เลือกกรุงเทพฯ เป็นปลายทางสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แทนคู่แข่งรายอื่นในเอเชีย
กรุงเทพฯ นับเป็นเมืองใหญ่เพียงแห่งเดียวที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติได้รับสิทธิประโยชน์ครบ 3 ด้านพร้อมกัน คือ การซื้อกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์ในราคาหลักพันดอลลาร์ต่อตารางเมตร การไม่มีภาษีอากรแสตมป์เพิ่มเติมสำหรับชาวต่างชาติ และการให้ผลตอบแทนค่าเช่ารวม (Gross Yield) ที่ระดับ 5–7% ในขณะที่สิงคโปร์และฮ่องกงสามารถให้ได้เพียง 2 ใน 3 ข้อนี้เท่านั้น
ราคาคอนโด กรุงเทพฯ ถูกกว่าสิงคโปร์-ฮ่องกง แค่ไหน?
หากกางตัวเลขราคาคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในกรุงเทพฯ จะอยู่ที่ 140,000–155,000 บาทต่อตารางเมตร หรือประมาณ 4,200 ดอลลาร์สหรัฐ ส่วนย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อย่างสุขุมวิท สีลม และสาทร ราคาจะอยู่ที่ 200,000–350,000 บาทต่อตารางเมตร เมื่อนำไปเทียบกับข้อมูลของสิงคโปร์ช่วงไตรมาส 3 ปี 2568 โครงการเปิดใหม่ในย่าน CCR มีราคาเฉลี่ยสูงถึง 26,900 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร
ส่วนทำเลพรีเมียมในฮ่องกงมีการซื้อขายกันที่ 48,000–83,000 ดอลลาร์ต่อตารางเมตร เท่ากับว่าราคาอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ถูกกว่าสิงคโปร์ประมาณ 4 เท่า และถูกกว่าฮ่องกงถึง 10 เท่า ช่องว่างของราคานี้คงอยู่มานานกว่า 10 ปี ทำให้ผู้ถือเงินสกุลดอลลาร์ฮ่องกงหรือดอลลาร์สิงคโปร์ได้เปรียบอย่างมากเมื่อค่าเงินบาทอ่อนตัวลง
ด้านผลตอบแทนค่าเช่ารวมเฉลี่ยทั่วกรุงเทพฯ อยู่ที่ 6% ซึ่งสูงกว่าสิงคโปร์ที่ทำได้ 3.1–3.4% และฮ่องกงที่ 3.9% เกือบเท่าตัว ทำเลที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจซื้อซ้ำคือ อ่อนนุชและห้วยขวาง ย่านอ่อนนุชมีราคาถูกกว่าสุขุมวิทตอนบนถึง 25–40% แต่เดินทางไปอโศกได้ภายใน 15 นาทีด้วยรถไฟฟ้า แนว BTS สุขุมวิทตอนล่างตั้งแต่พระโขนง ปุณณวิถี อ่อนนุช ไปจนถึงอุดมสุข กลายเป็นย่านปล่อยเช่าที่มั่นคงที่สุด โดยมีราคาเฉลี่ย 128,000–160,000 บาทต่อตารางเมตร ห้องสตูดิโอให้ผลตอบแทนสูงถึง 7% กลุ่มผู้เช่าหลักคือชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน ครูโรงเรียนนานาชาติ และกลุ่มดิจิทัลโนแมด
เทียบราคาอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ สิงคโปร์ และฮ่องกง
| รายการ | กรุงเทพฯ | สิงคโปร์ | ฮ่องกง |
|---|---|---|---|
| ราคาพรีเมียม (USD/ตร.ม.) | 5,800–8,700 | ~26,900 (CCR) | 48,000–83,000 |
| ราคาตลาดกลาง (USD/ตร.ม.) | ~4,200 | ~22,600 (RCR) | ~17,100 |
| ผลตอบแทนค่าเช่า (รวม) | ~6% | 3.1–3.4% | ~3.9% |
| ภาษีอากรแสตมป์ต่างชาติ | ไม่มี | 60% ABSD | 0% (ยกเลิก ก.พ. 2567) |
| แนวโน้มราคา 2567 | +3.4–7% (พรีเมียม) | +3.9% | -7.1% |
ห้วยขวาง ทำเลเติบโตแรง รับอานิสงส์รถไฟฟ้าสายสีส้ม
ส่วนทำเลห้วยขวาง ถือเป็น “ไชน่าทาวน์ใหม่” ที่ผู้ซื้อชาวจีนและฮ่องกงจับตามานาน ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 125,000–135,000 บาทต่อตารางเมตร ให้ผลตอบแทนรวม 5–7% ซึ่งสูงเป็นอันดับต้น ๆ ของกรุงเทพฯ นอกจากนี้ การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงตะวันออกในปลายปี 2570 จะทำให้ทำเลพระราม 9 กลายเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางถึง 3 สาย ได้แก่ สีน้ำเงิน สีส้ม และแอร์พอร์ตเรลลิงก์ ซึ่งราคาอสังหาฯ ในห้วยขวางปัจจุบันยังไม่ได้ปรับตัวขึ้นรับปัจจัยบวกนี้อย่างเต็มที่
เทียบภาษี กรุงเทพฯ สิงคโปร์ และฮ่องกง
| รายการ | กรุงเทพฯ | สิงคโปร์ | ฮ่องกง |
|---|---|---|---|
| ภาษีอากรแสตมป์ต่างชาติ | ไม่มี | 60% ABSD | 0% (ยกเลิก ก.พ. 2567) |
| ภาษีกำไรจากเงินทุน | ไม่มี | ไม่มี | ไม่มี |
| ภาษีที่ดินรายปี | 0.02–0.30% | ไม่มีข้อมูล | ไม่มีข้อมูล |
| ค่าธุรกรรมรวม | 2.5–6.3% | ~65%+ (ต่างชาติ) | ~4.25% |
ภาษีและกฎหมายไทย เอื้อต่อผู้ซื้อต่างชาติแค่ไหน
อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญคือกฎหมายภาษีของไทยที่ค่อนข้างเป็นมิตรกับผู้ซื้อต่างชาติ โดยชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ได้ตามโควตา 49% ต่ออาคาร และไทยไม่มีการเก็บภาษีกำไรจากเงินทุน (Capital Gains Tax) รวมถึงไม่มีภาษีอากรแสตมป์สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ (ABSD) เหมือนสิงคโปร์ที่เก็บสูงถึง 60% ผู้ซื้ออสังหาฯ ในสิงคโปร์ราคา 2 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ต้องจ่ายภาษีส่วนนี้ถึง 1.27 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์
นอกจากนี้ ไทยยังมีวีซ่าพำนักระยะยาว 3 รูปแบบที่เกื้อหนุนตลาดอสังหาฯ ได้แก่ วีซ่า Thailand Privilege, วีซ่า Long-Term Resident (LTR) สำหรับผู้มีความมั่งคั่งสูง และวีซ่า Destination Thailand Visa (DTV) สำหรับคนทำงานอิสระ ทำให้ความต้องการที่พักอาศัยในกรุงเทพฯ เติบโตอย่างต่อเนื่อง
ปัจจุบันกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนครองอันดับ 1 ในตลาดอสังหาฯ ไทยติดต่อกัน 7 ปี เนื่องจากสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในจีนซบเซา ทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายทุนออกนอกประเทศ ส่วนชาวฮ่องกงก็ย้ายทุนเข้ามาหาความคุ้มค่าที่ราคาถูกกว่าบ้านเกิดถึง 5 เท่า
ขณะที่กลุ่มทุนจากตะวันออกกลาง อินเดีย เมียนมา และไต้หวัน ก็เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยเพิ่มขึ้นทุกปี ด้วยจุดแข็งด้านไลฟ์สไตล์ ค่าครองชีพ กฎหมายที่เปิดกว้าง และโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนา คำถามของนักลงทุนต่างชาติในเวลานี้จึงไม่ใช่เหตุผลที่ต้องมาลงทุนในกรุงเทพฯ แต่เป็นการหาวิธีเข้ามาลงทุนให้เร็วที่สุดก่อนที่ราคาจะขยับตัวสูงขึ้น
อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง
- ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยโดยไม่ต้องเสียภาษีได้จริงหรือ?
- 2 ทำเลทองย่านธุรกิจ กรุงเทพ คอนโดที่ชาวต่างชาติซื้อได้
- เศรษฐกิจไทยเสี่ยงซึมลึก พิษสงครามอิหร่านดันเงินเฟ้อพุ่ง อสังหาฯ ปรับตัวอย่างไรให้อยู่รอด
ติดตาม The Thaiger บน Google News:
ข่าวล่าสุด
