เศรษฐกิจโลกในปี 2569 จู่ๆ ต้องเจอกับบททดสอบหนักหน่วงที่สุดในรอบหลายสิบปี หลังสหรัฐอเมริกา อิสราเอล ผนึกกำลังถล่มอิหร่าน เมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ต่อมาอิหร่านตอบโต้ด้วยการประกาศปิดช่องแคบฮอร์มุซ แม้ว่าปัจจุบันจะกลัมาเปิดแล้ว แต่ก็ยังวางใจไม่ได้ว่าจะไม่ถูกโจมตี
ช่องแคบฮอร์มุซ มีความสำคัญอย่างยิ่งยวดต่อระบบเศรษฐกิจโลก เพราะปริมาณการขนส่งน้ำมันดิบรวมถึงก๊าซธรรมชาติเหลวกว่าร้อยละ 20 ของทั้งโลกต้องเดินเรือผ่านเส้นทางนี้ ทำให้หลายฝ่ายหวั่นกันว่า ในไม่ช้านี้ราคาน้ำมันดิบเบรนท์ทะยานจาก 70 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรลขึ้นไปแตะระดับเกือบ 120 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรล โดยปัจจุบันราคาน้ำมันทรงตัวอยู่ในระดับเหนือ 100 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรล
เมื่อราคาน้ำแพงขึ้น ย่อมส่งผลต่อราคาของค่าขนส่ง อาหาร เศรษฐกิจทุกองคาพยพเป็นลูกโซ่
ประเทศไทย ผู้นำเข้าพลังงานรายใหญ่ ได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ต้นทุนการนำเข้าพลังงานของไทยคิดเป็นสัดส่วนเกือบร้อยละ 5 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ รัฐบาลไทยออกมาประกาศเรียกความเชื่อมัน น้ำมันสำรองให้เพียงพอสำหรับการบริโภคในประเทศ 90 ถึง 100 วัน แต่ก็ยังเจอปัญหาปั๊มน้ำมันหลายแห่งปิดเพราะไม่มีน้ำมันเติม
กองทุนน้ำมันเชื้อเพลิงของไทยกำลังขาดสภาพคล่องอย่างหนัก กลับมาติดลบสูงถึง 1.2 หมื่นล้าน ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจประเมินว่ากองทุนน้ำมันจะทนแบกรับภาระอุดหนุนราคาดีเซลที่ 30 บาทต่อลิตรได้อีกเพียง 40 ถึง 68 วันเท่านั้น หากรัฐบาลหยุดอุดหนุนราคาพลังงาน อัตราเงินเฟ้อในประเทศจะพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
บริษัทขนาดใหญ่ในไทยเริ่มระงับการรับคำสั่งซื้อสินค้าล่วงหน้าจากปัญหาวัตถุดิบขาดแคลน ปัจจัยลบทั้งหมดนี้กดดันให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศของไทยอาจเติบโตเพียงร้อยละ 1.0 ถึง 1.4 ตลอดปี 2569
นโยบายการเงินของไทยเองในปีนี้ก็ตึงมาก ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 1.00 ต่อปี คณะกรรมการนโยบายการเงินต้องการบรรเทาภาระหนี้สินให้ภาคธุรกิจ ธนาคารกลางสหรัฐอเมริกากลับชะลอการลดดอกเบี้ย
ตลาดประเมินว่าสหรัฐอเมริกาจะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ร้อยละ 3.50 ถึง 3.75 ตลอดปี 2569 ส่วนต่างดอกเบี้ยที่กว้างขึ้นทำให้เงินทุนไหลออกจากประเทศไทย ศูนย์วิจัยทางเศรษฐกิจคาดการณ์ว่าค่าเงินบาทจะอ่อนค่าลงไปทดสอบระดับ 34 ถึง 36 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ การอ่อนค่าของเงินบาททำให้ต้นทุนการนำเข้าวัสดุก่อสร้างสูงขึ้นตามไปด้วย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เติบโตแบ่งเป็น 2 ขั้ว
หนี้ครัวเรือนไทยสะสมเรื้อรังจนทะลุร้อยละ 90 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ ธนาคารพาณิชย์ยกระดับความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อสู่ระดับสูงสุด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยพุ่งสูงถึงร้อยละ 40 ถึง 70 ที่อยู่อาศัยระดับราคา 1 ถึง 2 ล้านบาทเจอกับอัตราการปฏิเสธสินเชื่อทะลุร้อยละ 70
ธนาคารพาณิชย์ปฏิเสธให้สินเชื่อแม้กระทั่งกลุ่มผู้มีรายได้ 1 ล้านบาทต่อเดือนหากรายได้นั้นไม่มีความสม่ำเสมอ ภาระหนี้เดิมที่ผู้กู้มีอยู่คือปัจจัยหลักที่ทำให้ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายย่อยชั้นดีของธนาคารพาณิชย์ยังคงตึงตัวในกรอบร้อยละ 6.30 ถึง 7.10
ต้นทุนวัสดุก่อสร้างเปลี่ยนแปลงตามสถานการณ์โลก
หมวดปูนซีเมนต์ปรับราคาขึ้นร้อยละ 6.0 หมวดผลิตภัณฑ์คอนกรีตปรับราคาขึ้นร้อยละ 0.9 หมวดอุปกรณ์ไฟฟ้าปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 จากความต้องการทองแดงในอุตสาหกรรมพลังงานสะอาด หมวดเหล็กปรับราคาลดลงร้อยละ 2.5 เนื่องจากประเทศจีน เกาหลีใต้ ญี่ปุ่น ทุ่มตลาดระบายสินค้า
รัฐบาลไทยพยายามกระตุ้นตลาดโดยขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เหลือร้อยละ 0.01 มาตรการนี้ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาประเมินและราคาซื้อขายไม่เกิน 7 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการจดจำนองปรับลดเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับวงเงินกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท รัฐบาลขยายเพดานราคาเพื่อช่วยเหลือกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางถึงบนที่เริ่มชะลอตัว ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องลดการเปิดโครงการใหม่เพื่อเร่งระบายสต็อกบ้านคงค้าง
กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 เน้นเก็งกำไรตลาดบน
การซื้อบ้าน คอนโด ที่ดิน ในช่วงเวลานี้ ต้องอาศัยความระมัดระวังขั้นสูงสุด นักวิเคราะห์ของ Fazfwaz ประเทศไทย บริษัทเทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ (PropTech) ชั้นนำของไทย แนะนำว่า ระยะนี้ไม่ควรลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในพื้นที่ชานเมือง เพราะมีอุปทานล้นตลาดอย่างรุนแรง ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อผู้ซื้อในกลุ่มนี้มากที่สุด
ตลาดบ้านแนวราบก็ประสบปัญหาหนักเช่นกัน ยอดขายบ้านเดี่ยวลดลงร้อยละ 28 ยอดขายทาวน์เฮาส์ตกต่ำลงถึงร้อยละ 31 การขยายเมืองโดยไม่มีโครงข่ายรถไฟฟ้าทำให้ต้นทุนการเดินทางพุ่งสูง ผู้บริโภคปฏิเสธการซื้อบ้านที่ต้องใช้เวลาเดินทางเข้าเมืองนาน 1 ถึง 1.5 ชั่วโมง
แนะนำซื้อ คอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรีในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร คือพื้นที่ปลอดภัยสำหรับการลงทุน ย่านสุขุมวิท สีลม สาทร มีข้อจำกัดเรื่องที่ดินแบบถือกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ทำให้มีโครงการใหม่เกิดขึ้นน้อย ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่แกนกลางปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.4
นักลงทุนชาวจีนเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้เพื่อกระจายความเสี่ยงจากประเทศตนเอง โครงสร้างประชากรศาสตร์ไทยเปลี่ยนเข้าสู่ยุคที่คนนิยมเช่าบ้านแทนการซื้อ ประชากรกลุ่มเจเนอเรชันซีและเจเนอเรชันวายมากกว่าร้อยละ 66 เลือกวิถีชีวิตแบบเช่าที่อยู่อาศัย การซื้อคอนโดมิเนียมใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพื่อปล่อยเช่าจะสร้างผลตอบแทนให้คุณได้อย่างสม่ำเสมอ
ทำเลทองอีกแห่งคือบ้านพักตากอากาศระดับลักชัวรีในจังหวัดภูเก็ตและเกาะสมุย ความขัดแย้งในโลกตะวันตกกระตุ้นให้เศรษฐีชาวรัสเซีย ยุโรป จีน หลั่งไหลเข้ามาซื้อบ้านหลังที่สองในไทย ตลาดวิลล่าในภูเก็ตเปลี่ยนจากสถานที่พักผ่อนเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุน วิลล่าหรูสามารถสร้างอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ารายปีได้สูงถึงร้อยละ 5 ถึง 8
ขณะที่ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม โกดังสินค้า นิคมอุตสาหกรรม เป็นสินทรัพย์ที่แข็งแกร่งที่สุดในเวลานี้ สงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีนบีบให้บริษัทเทคโนโลยีย้ายฐานการผลิตมายังภูมิภาคอาเซียน เม็ดเงินลงทุนต่างชาติจำนวนมหาศาลไหลเข้าสู่ประเทศไทยเพื่อสร้างศูนย์ข้อมูลและอุตสาหกรรมยานยนต์ไฟฟ้า
โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกครอบคลุมจังหวัดชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ได้รับประโยชน์สูงสุด อัตราพื้นที่ว่างของที่ดินอุตสาหกรรมในเขตนี้ปรับตัวลดลงต่ำกว่าร้อยละ 5 คุณสามารถลงทุนผ่านกองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นกลุ่มโลจิสติกส์เพื่อรับกระแสเงินสดที่มั่นคงในระยะยาว
แม้ว่า เศรษฐกิจปี 2569 เต็มไปด้วยความผันผวนไม่แน่นอนจากสงคราม อัตราดอกเบี้ย ราคาน้ำมัน แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่ป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อได้ดีที่สุดหากคุณเลือกลงทุนอย่างถูกต้อง ใช้ประโยชน์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ของรัฐบาล โดยไม่ลืมประเมินความสามารถในการชำระหนี้ระยะยาวของตนเอง เพื่อไม่ให้เกิดวิกฤตการเงินกับตัวเอง
ติดตาม The Thaiger บน Google News:
ข่าวล่าสุด
