กรุงเทพฯ เมืองหลวงแห่งโอกาสของคนกว่า 10 ล้าน ศูนย์รวมของบริษัท ตำแหน่งงาน คนต่างจังหวัดย้ายถิ่นฐานมาเรียน มาทำงาน ต้องหาเช่าห้อง เช่าคอนโด ในช่วงที่ยังไม่ได้ลงหลักปักฐาน งานไม่แน่นอน การเช่าคอนโดระยะยาวหลัก 1 ปี อาจเสี่ยงที่จะโดนยึดมัดจำ หากอยู่ไม่ถึง หลายคนเลยมองหาความเป็นไปได้ ที่จะทำสัญญาเช่า 6 เดือนระยะสั้น ซึ่งมีวิธีต่อรองอยู่ ไทยเกอร์จะเล่าให้ฟัง
ค่าเช่าคอนโดในกรุงเทพโดยประมาณ ปี 2569
ก่อนจะเจรจาต่อรองอะไร ต้องรู้ราคาตลาดก่อน ตารางด้านล่างแสดงค่าเช่าโดยประมาณในย่านต่างๆ ของกรุงเทพฯ ทั้งหมดเป็นราคาต่อเดือนสำหรับคอนโดแบบมีเฟอร์นิเจอร์ครบชุด
| ย่าน | สตูดิโอ | 1 ห้องนอน | 2 ห้องนอน |
|---|---|---|---|
| อโศก / สุขุมวิทตอนล่าง | 15,000–28,000 บาท | 22,000–50,000 บาท | 40,000–90,000 บาท |
| พร้อมพงษ์ / ทองหล่อ | 18,000–45,000 บาท | 25,000–60,000 บาท | 50,000–150,000 บาท |
| เอกมัย / สุขุมวิทตอนบน | 12,000–30,000 บาท | 18,000–45,000 บาท | 35,000–80,000 บาท |
| สีลม / สาทร | 14,000–35,000 บาท | 25,000–55,000 บาท | 45,000–100,000 บาท |
| อารีย์ | 12,000–28,000 บาท | 18,000–42,000 บาท | 35,000–80,000 บาท |
| รัชดา / พระราม 9 | 10,000–20,000 บาท | 15,000–28,000 บาท | 25,000–50,000 บาท |
ช่องว่างระหว่างคอนโดราคาประหยัดกับระดับพรีเมียมในกรุงเทพฯ นั้นกว้างมาก ห้องสตูดิโอในย่านรัชดากับย่านทองหล่อเป็นคนละโปรดักต์สำหรับคนละกลุ่มโดยสิ้นเชิง
รู้ว่าตัวเองอยู่ในระดับงบประมาณไหน แล้วค่อยครอสเช็กราคาของอาคารที่สนใจผ่านแพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อย่าง FazWaz ก่อนเดินเข้าไปเจรจา
วิธีติดต่อขอเช่าคอนโด ไม่ให้เสียเปรียบเรื่องข้อต่อรองสัญญา
1. เข้าใจขั้นตอนการเช่าให้ชัดก่อน
ผู้เช่าหลายคนเลือกหาห้องพักผ่านนายหน้า เพราะสะดวกกว่า แต่อย่าลืมว่านายหน้าได้ค่าคอมมิสชั่นจากเจ้าของห้อง อัตราทั่วไปคือค่าเช่า 1 เดือนต่อสัญญาเช่า 12 เดือน นายหน้าที่มีความเป็นมืออาชีพจะช่วยเจรจาผลประโยชน์ให้คุณ ให้ไม่เสียเปรียบไปนัก ส่วนนายหน้าที่ขาดความใส่ใจมักเร่งให้คุณรีบตัดสินใจ เพื่อจะเอาเงิน
แนะนำให้คุณพูดคุยกับนายหน้าหลายคนพร้อมกัน หากมีคอนโดที่อยากอยู่ในใจแล้ว ให้ติดต่อสำนักงานนิติบุคคลของอาคารนั้นได้ทันที
เมื่อคุณไปดูสถานที่จริงจนพบห้องที่ถูกใจ คุณต้องวางเงินจองจำนวนหนึ่งเพื่อล็อกห้อง ระหว่างนี้จะเข้าสู่กระบวนการเตรียมเอกสาร
เมื่อถึงวันเซ็นสัญญา คุณต้องโอนเงินก้อนแรกทั้งหมด 3 เดือน แบ่งเป็นเงินประกัน 2 เดือน รวมกับค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน
2. รู้ว่าอะไรที่ต่อรองได้
ยอดเงินมัดจำกับเงื่อนไขการจ่ายเงินมักตายตัว ค่าเช่าอาจมีช่องต่อรองบ้าง แต่ถ้ากดราคาหนักเกินไป เจ้าของห้องมักจะไม่อยากให้เช่า
ที่ต่อรองได้จริงๆ คือ การขอให้อัปเกรดเฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์ ถ้าห้องมีที่นอนเก่า ทีวีจอเล็ก ไม่มีเครื่องซักผ้า หรือแอร์รุ่นเก่า ให้ขอให้เจ้าของห้องแก้ไขก่อนเซ็นสัญญา ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เจ้าของต้องรับผิดชอบ ช่วยให้คุณภาพชีวิตประจำวันของคุณดีขึ้นมาก
การขอที่นอนใหม่หรือเครื่องซักผ้าถือเป็นเรื่องสมเหตุสมผลสำหรับสัญญา 12 เดือน แต่การขอลดค่าเช่า 15% มักไม่ค่อยได้ผล
อีกเรื่องที่ควรระบุในสัญญาคือ ความรับผิดชอบเรื่องการซ่อมแซม มาตรฐานทั่วไปคือเจ้าของดูแลปัญหาโครงสร้างและอุปกรณ์หลักที่เสีย ส่วนผู้เช่าดูแลชิ้นส่วนสิ้นเปลือง แต่จะบังคับใช้ได้จริงก็ต่อเมื่อเขียนไว้ในสัญญา ไม่ใช่แค่พูดกันปากเปล่า
3. ตรวจสอบอัตราค่าไฟก่อนเป็นอันดับแรก
อัตราค่าไฟของการไฟฟ้านครหลวง (กฟน.) ปี 2569 ช่วงเดือน พฤษภาคม – สิงหาคม 2569 อยู่ที่ประมาณ 3.95 บาทต่อหน่วย แต่เจ้าของห้องพักในกรุงเทพฯ มักคิดค่าไฟในอัตราเพิ่ม 7–8 บาทต่อหน่วย และบางที่สูงไปถึง 9 บาทก็มี ก่อนเซ็นสัญญา ให้เช็กให้ชัดว่าสัญญาระบุอัตราค่าไฟไว้เท่าไหร่
4. ขอเงื่อนไขออกก่อนกำหนดไว้ในสัญญา
สำหรับคนที่ทำงานตามสัญญาจ้างหรืออาจมีการโยกย้ายที่ทำงานในอนาคต ข้อนี้อาจสำคัญยิ่งกว่าค่าเช่ารายเดือนด้วยซ้ำ
เงื่อนไขออกก่อนกำหนด คือสิทธิ์ในการยกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด ทั่วไปออกได้หลังอยู่ครบ 6 เดือนแล้ว โดยต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วันเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมหลักฐานเหตุผล เช่น หนังสือจากบริษัทยืนยันการย้ายสาขา หรือสิ้นสุดสัญญาจ้าง
หากไม่มีข้อนี้ในสัญญา คุณมีความเสี่ยงที่จะสูญเสียเงินมัดจำ 2 เดือน ทันทีที่สถานการณ์ชีวิตเปลี่ยนโดยที่คุณไม่ได้วางแผน สำหรับคอนโดห้องระดับกลาง นั่นหมายถึงเงิน 50,000–100,000 บาทที่อาจหายไปได้เลย
นอกจากนี้ ควรตรวจสอบว่าสัญญามีข้อกำหนดที่เปิดให้เจ้าของบ้านยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้หรือไม่ ในกรณีที่ต้องการขายห้อง
5. ปกป้องเงินมัดจำก่อนวันย้ายเข้า
เงินประกันจะได้รับคืนเมื่อสิ้นสุดสัญญา เรื่องสภาพห้องตอนย้ายออกเป็นหนึ่งในปัญหาที่พบบ่อยที่สุด ที่เจ้าของห้องมักใช้เป็นข้ออ้างหักเงินมัดจำเรา ดังนั้น เมื่อย้ายเข้าห้องครั้งแรก ให้บันทึกหลักฐานให้ครบ
สิ่งที่ควรทำทันทีในวันย้ายเข้าคือ เดินตรวจสภาพห้องพร้อมนายหน้า คุณต้องถ่ายรูปทุกมุมห้อง อุปกรณ์ต่างๆ รวมถึงรอยขีดข่วนที่มีอยู่เดิม พร้อมเปิดฟังก์ชันบันทึกเวลาบนภาพถ่าย จากนั้นให้บันทึกวิดีโอสั้นๆ โดยบอกวันที่พร้อมอธิบายสภาพห้องออกเสียงให้ชัดเจน
จากนั้น ทดสอบอุปกรณ์ทุกชิ้น ทั้งเครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น เครื่องซักผ้า เตา ไฟฟ้าทุกจุด คุณต้องจดเลขมิเตอร์ไฟฟ้าพร้อมน้ำประปาไว้เป็นหลักฐานด้วยการถ่ายรูป เมื่อรวบรวมหลักฐานเสร็จสิ้น ให้ส่งรูปภาพทั้งหมดให้นายหน้าทางแอปพลิเคชันแชตหรืออีเมลภายในวันเดียวกัน เพื่อยืนยันว่าทั้งสองฝ่ายรับทราบสภาพห้องร่วมกัน
อย่าลืมยืนกรานขอเอกสารรายการสินทรัพย์แนบท้ายสัญญาที่ลงนามร่วมกัน หากขาดเอกสารนี้ การประเมินความเสียหายหรือการสึกหรอตามธรรมชาติจะกลายเป็นการใช้ความรู้สึกตัดสินเมื่อถึงวันย้ายออก
ตามปกติเจ้าของห้องจะคืนเงินมัดจำภายใน 30 วันหลังย้ายออก หลังจากคุณชำระค่าสาธารณูปโภคงวดสุดท้ายเรียบร้อยแล้ว หากเจ้าของห้องอายัดเงินโดยไม่มีเหตุผล คุณสามารถส่งหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษรอ้างอิงเงื่อนไขในสัญญาเพื่อทวงถาม หรือยื่นเรื่องร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
สัญญาเช่า 1 เดือน หรือ 6 เดือน ทำได้ไหม?
ทำได้ แต่ยากกว่ามาก และมักแพงกว่า
เจ้าของห้องในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ชอบสัญญาระยะยาว เพราะได้ผู้เช่าที่มั่นคง ไม่ต้องหาคนใหม่บ่อยๆ ไม่ต้องเสียเวลาเตรียมห้อง เจรจา ทำสัญญาซ้ำหลายรอบต่อปี
ส่วนนายหน้านั้น ส่วนใหญ่ก็รับดูแลผู้เช่าที่ต้องการสัญญาขั้นต่ำ 6 เดือนขึ้นไปเป็นหลัก เพราะค่าคอมมิชชั่นจากสัญญาระยะสั้นน้อยกว่ามาก แพลตฟอร์มอสังหาฯ ชื่อดังอย่าง HipFlat, DDProperty และ Dot Property ก็ลงประกาศบนฐานสัญญา 12 เดือนเป็นมาตรฐาน
ถ้าอยากได้สัญญาสั้นกว่า 1 ปี มีทางเลือกอยู่ดังนี้
สัญญา 6 เดือน พบได้ในตลาด แต่ต้องเสียเวลาค้นมากหน่อย และมักมีอัตราค่าเช่าต่อเดือนสูงกว่าสัญญา 1 ปีเล็กน้อย วิธีที่ได้ผลคือติดต่อเจ้าของห้องโดยตรงหรือลองต่อรองผ่านนายหน้า บางรายยืดหยุ่นได้ถ้าห้องว่างมานาน
สัญญารายเดือนหรือต่ำกว่า 3 เดือน ตัวเลือกหลักคือ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ (serviced apartment) ซึ่งเป็นอาคารที่บริหารโดยบริษัท จึงมีความยืดหยุ่นด้านระยะเวลาสัญญามากกว่า รองรับได้ตั้งแต่รายเดือน ระยะสั้น และระยะยาว พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบ บางแห่งมีบริการทำความสะอาดรายสัปดาห์ด้วย
สิ่งที่ต้องรู้ก่อนเช่าระยะสั้น
- พระราชบัญญัติโรงแรมของไทยห้ามปล่อยเช่าน้อยกว่า 30 วัน ดังนั้นคอนโดที่ปล่อยเช่ารายวันหรือรายสัปดาห์ในแอปอย่าง Airbnb ส่วนใหญ่ผิดกฎระเบียบของอาคาร
- วิธีที่เป็นที่นิยมขึ้นเรื่อยๆ คือการรับโอนสัญญาเช่า (lease takeover) จากผู้เช่าเดิมที่ต้องการย้ายออกก่อนครบสัญญา ซึ่งสามารถหาได้ตามกลุ่ม Facebook เช่น Bangkok Expats หรือ Bangkok Take Over My Lease แต่ต้องได้รับอนุมัติจากเจ้าของห้องก่อนเสมอ
ถ้าต้องการอยู่ไม่เกิน 3 เดือน ให้มองหาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เป็นอันดับแรก ถ้าต้องการ 6 เดือน ลองเจรจากับเจ้าของตรงๆ โดยยอมรับว่าค่าเช่าอาจสูงกว่าสัญญา 1 ปีเล็กน้อย
ติดตาม The Thaiger บน Google News:
ข่าวล่าสุด
ข่าวกีฬา ทราย สก๊อต เผยพ่อรู้ข่าวแล้ว หลังไม่ได้คุยกัน 4 ปี ลูกชายโพสต์ลั่น ปอดแหก
บันเทิง “หนูเล็ก ก่อนบ่าย” ให้กำลังใจ “ทราย สก๊อต” เข้าใจหัวอก อยากให้ผ่านไปให้ได้
