บทวิเคราะห์
ราคาทองคำปี 2569 ผันผวนหนักแค่ไหน ย้อนกลับไปเมื่อ วันที่ 2 มีนาคม ทองเปิดตลาดขึ้นมาทีเดียว 1,150 บาท ทองคำแท่งขายออกบาทละ 78,750 บาท คนที่ถือทองอยู่ยิ้มออก คิดว่าจะไปต่อ แต่ยังไม่ทันจะดีใจ วันเดียวกันนั้นเอง ราคาผันผวนทั้งหมด 42 ครั้ง ทองคำแท่งพุ่งไปถึงบาทละ 80,250 บาท คือขึ้นมาเป็นพันบาทภายในวันเดียว
วันถัดมา ราคาทองผันผวน 58 ครั้ง ใช่ครับ อ่านไม่ผิด ห้าสิบแปดครั้ง ในหนึ่งวัน คุณลองนึกภาพดูว่า ถ้าคุณต้องนั่งจ้องราคาทองทั้งวัน แล้วเห็นตัวเลขกระโดดขึ้นลงทุก 8-10 นาที มันจะเครียดขนาดไหน
แล้วพอวันที่ 4 มีนาคม ทองร่วงลงเหลือบาทละ 77,200 บาท คือจากจุดสูงสุด 80,250 หล่นลงมากว่า 3,000 บาทต่อบาททองคำ ภายในเวลาแค่ 2 วัน
คนที่ซื้อทองตอนราคา 80,000 กว่าบาท แล้วตั้งใจจะถือยาว ก็ต้องนั่งมองตัวเลขขาดทุนไปเรื่อยๆ ส่วนคนที่ตั้งใจจะเก็งกำไรระยะสั้น ก็ไม่รู้ว่าจะขายตอนไหนดี เพราะราคาขึ้นลงเร็วจนจับจังหวะไม่ทัน
สงครามตะวันออกกลาง ตัวเร่งความผันผวน
ทำไมทองถึงผันผวนขนาดนี้? คำตอบหลักคือสงคราม ฮั่วเซ่งเฮงวิเคราะห์ว่าสหรัฐฯ กับอิสราเอลเปิดฉากโจมตีอิหร่าน จนผู้นำสูงสุดของอิหร่านเสียชีวิต ฝั่งอิหร่านตอบโต้ด้วยการระดมยิงขีปนาวุธเข้าใส่เป้าหมายหลายประเทศที่ตั้งฐานทัพสหรัฐฯ สถานการณ์ตะวันออกกลางตอนนี้วิกฤตสุดขีด
ทองคำในฐานะ สินทรัพย์หลบภัย ก็ถูกแรงซื้อดันราคาพุ่ง แต่มันมีอีกด้านหนึ่งที่หลายคนไม่ค่อยพูดถึง
ฮั่วเซ่งเฮงระบุว่า เมื่อตลาดเผชิญภาวะวิกฤตที่ต้องการกระแสเงินสด ทองคำมักเป็นสินทรัพย์ลำดับต้นๆ ที่นักลงทุนเลือกขายออกเพื่อสร้างสภาพคล่อง ซึ่งทำให้ทองคำปรับตัวลงในระยะสั้น
พูดง่าย ๆ คือ ทองขึ้นก็เพราะคนกลัว แต่พอกลัวมากเข้า คนก็ต้องขายทองเพื่อเอาเงินสดไปอุดรูรั่วที่อื่น แล้วทองก็ร่วง มันเป็นวงจรที่ขัดกันเองอยู่ในตัว
ดังนั้นทองคำในปี 2569 มันไม่ใช่ สินทรัพย์หลบภัย อีกต่อไปแล้ว มันกลายเป็น สนามเก็งกำไร ที่ราคากระโดดขึ้นลงวันละหลายสิบครั้ง คนที่ได้กำไรคือคนที่จับจังหวะถูก แต่คำถามคือ คุณมั่นใจแค่ไหนว่าคุณจะจับจังหวะได้ถูกทุกครั้ง?
ตลาดอสังหาฯ ปีนี้เหนื่อยหน่อย แต่มี “ข้อได้เปรียบ” ที่ทองคำไม่มี
คราวนี้ลองมาดูอสังหาริมทรัพย์บ้าง ต้องบอกตรง ๆ ก่อนเลยว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยตั้งแต่ช่วงต้นปีไม่ได้สวยหรูอะไร กูรูอสังหาฯ หลายรายมองว่าปี 2569 เป็นปีที่ต้อง อึด-ทน กำลังซื้อไม่ดี สถาบันการเงินยังเข้มงวดสินเชื่อ แม้อัตราดอกเบี้ยลดลงก็ไม่ช่วยมากนัก
KKP Research คาดการณ์ว่า GDP ไทยจะโตเพียง 1.6% ในปี 2569 ลดลงจาก 2.0% ในปี 2568 หนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 16.34 ล้านล้านบาท คิดเป็น 89% ของ GDP ตัวเลขนี้สูงมาก แปลว่าคนไทยจำนวนมากมีภาระหนี้หนักจนกำลังซื้อหดตัว
ตลาดอสังหาฯ หดตัวทุกประเภท ทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม ปี 2569 คาดว่าฟื้นตัวช้า โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดและบ้านหรู
ฟังถึงตรงนี้ หลายคนอาจจะถามว่า แล้วจะมาบอกว่าอสังหาฯ ดีกว่าทองได้ยังไง? คำตอบคือ อสังหาฯ ไม่ได้ดีกว่าทองในทุกมิติ แต่มันมี ข้อได้เปรียบเฉพาะตัว ที่ทองคำไม่มี และข้อได้เปรียบนี้สำคัญมากสำหรับคนที่ต้องการความมั่นคง ไม่ใช่ความตื่นเต้น
ราคาอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 เติบโตช้าแต่สม่ำเสมอ
ข้อได้เปรียบแรกคือเรื่อง ความนิ่งของราคา ในขณะที่ทองคำกระโดดขึ้นลงเฉลี่ยวันละหลายสิบครั้ง บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ทั่วประเทศมีราคาเติบโตเฉลี่ย 2.5-3.5% ต่อปี คอนโดในกรุงเทพฯ ขยับขึ้นราว 2-3% ขึ้นอยู่กับทำเลและโครงการ
ตัวเลข 2.5-3.5% ฟังดูน่าเบื่อมากเลยใช่ไหมครับ? ไม่มีดราม่า ไม่มีอะไรตื่นเต้น แต่นั่นแหละคือประเด็น มันไม่ตื่นเต้น เพราะมันไม่ผันผวน ยกตัวอย่างเช่น ราคาบ้านไม่เคยขึ้น 3,000 บาทต่อตารางเมตรในวันจันทร์ แล้วร่วงลง 3,000 บาทในวันพุธ
ข้อมูลจาก REIC ระบุว่า ดัชนีราคาคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบปีต่อปีในช่วงต้นปี 2568 และยังมีบางทำเลที่โตเร็วกว่านั้น ภูเก็ตเติบโตต่อเนื่องราว 10% ต่อปี ได้แรงหนุนจากนักลงทุนต่างชาติและกลุ่มพำนักระยะยาว
บ้านแนวราบในทำเลศักยภาพมีแนวโน้มเติบโตเฉลี่ย 5-7% ต่อปี แต่ต้องย้ำนะครับว่า ตัวเลขเหล่านี้เป็นค่าเฉลี่ย ไม่ได้แปลว่าซื้อบ้านที่ไหนก็ได้แล้วจะได้ตามนี้ ถ้าซื้อผิดทำเล ผิดเซกเมนต์ ก็ขาดทุนได้เหมือนกัน
ผลตอบแทนค่าเช่า สิ่งที่ทองคำไม่มีวันทำได้
ข้อได้เปรียบที่สองคือสิ่งที่ทองคำไม่มีวันทำได้ นั่นคือ กระแสเงินสดรายเดือน สมมติว่า ทองคำ 1 บาท ราคา 77,000 บาท ซื้อมาแล้วก็วางไว้ในตู้เซฟ มันไม่สร้างรายได้ให้คุณเลยสักบาทเดียว จนกว่าคุณจะขายมันออกไป แต่ถ้าคุณเอาเงินจำนวนเดียวกัน ไปลงทุนในอสังหาฯ แล้วปล่อยเช่า มันจะสร้างรายได้ทุกเดือน
คอนโดย่าน CBD กรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่ดีด้านผลตอบแทนค่าเช่า โดยเฉพาะเมื่อผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น ทำให้กลุ่ม คนเช่า รุ่นใหม่เพิ่มจำนวนมากขึ้น
ในย่านท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตและพัทยา ผลตอบแทนค่าเช่าสูงถึง 5-8% ต่อปี หากลองพิจารณาอย่างถี่ถ้วน ตัวเลข 5-8% ต่อปี อาจฟังดูไม่เยอะ แต่ลองเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากประจำที่ธนาคารให้อยู่ตอนนี้ดูครับ มันสูงกว่าหลายเท่า และที่สำคัญคือมันเป็นรายได้ที่ไหลเข้ามาทุกเดือน ไม่ต้องนั่งลุ้นว่าราคาจะขึ้นหรือลง
มาตรการรัฐกระตุ้นอสังหาฯ ปี 2569 ครบชุด
ข้อได้เปรียบที่สามคือ มาตรการรัฐ ที่ช่วยหนุนอสังหาฯ โดยตรง ทองคำไม่มีมาตรการรัฐมาช่วยพยุงราคา ราคามันขึ้นลงตามตลาดโลกล้วน ๆ แต่อสังหาฯ ในปี 2569 มีชุดมาตรการกระตุ้นครบมือ
ลดค่าโอน-จดจำนอง เกือบฟรี
รัฐบาลลดค่าธรรมเนียมโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มาตรการนี้ยังมีผลถึงมิถุนายน 2569
ลองคิดดูนะครับ สมมติซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ปกติค่าโอน 2% คือ 100,000 บาท แต่ตอนนี้จ่ายแค่ 500 บาท ค่าจดจำนองจากปกติ 50,000 บาท เหลือแค่ 500 บาท ประหยัดไปเกือบ 150,000 บาท เงินก้อนนี้ไม่ใช่น้อย ๆ
ผ่อนคลาย LTV กู้ได้เต็ม 100%
ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ตั้งแต่พฤษภาคม 2568 ถึงมิถุนายน 2569 ให้กู้ได้สูงสุด 100% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับบ้านหลังแรกราคาเกิน 10 ล้านบาท และบ้านหลังที่สองราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
ด้านดอกเบี้ยก็เป็นขาลง กนง. มีมติเป็นเอกฉันท์ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% จาก 1.75% เป็น 1.50% ต่อปี เมื่อเดือนสิงหาคม 2568 และล่าสุด ธอส. ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ มีผลตั้งแต่วันที่ 4 มีนาคม 2569 โดย MRR อยู่ที่ 6.145% ต่อปี ขณะที่ธนาคารกรุงศรีเสนอดอกเบี้ยคงที่ปีแรกเพียง 1.99%
ทั้งหมดนี้คือชุดปัจจัยที่ช่วยลดต้นทุนการถือครองอสังหาฯ ลงอย่างชัดเจน ซึ่งทองคำไม่มีปัจจัยแบบนี้รองรับเลย
ข้อควรระวัง อสังหาฯ ไม่ได้ดีหมดทุกมุม
อ่านมาถึงตรงนี้แล้ว ก็อย่าเพิ่งรีบไปซื้อบ้านทันที เพราะอสังหาฯ มีจุดอ่อนที่ต้องพูดถึงเหมือนกัน จุดอ่อนแรกคือ สภาพคล่อง ทองคำ คุณอยากขายก็เดินเข้าร้านทอง ขายได้ทันที ภายใน 10 นาทีเงินเข้ามือ แต่บ้านหรือคอนโด กว่าจะขายได้ อาจใช้เวลาเป็นเดือน เป็นปี โดยเฉพาะในตลาดที่กำลังซื้ออ่อนแบบปี 2569
จุดอ่อนที่สองคือ เลือกผิดทำเลก็จบ กูรูแนะว่าผู้ประกอบการและนักลงทุนควรโฟกัสเฉพาะทำเลที่มี Real Demand จริง ๆ เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้โรงเรียน ใกล้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ไม่ใช่ซื้อตรงไหนก็ได้แล้วจะรวย
จุดอ่อนที่สามคือ ต้นทุนถือครอง บ้านต้องดูแล ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง ภาษีที่ดิน ทองคำไม่มีค่าใช้จ่ายพวกนี้
ดังนั้น อสังหาฯ ไม่ใช่คำตอบสำหรับทุกคน แต่สำหรับคนที่ต้องการสินทรัพย์ที่ราคาไม่กระโดดขึ้นลงทุกวัน และยังสร้างรายได้ประจำจากค่าเช่าได้ มันเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผลกว่าในจังหวะนี้
จากเรื่องทั้งหมดนี้ มีสิ่งที่เราเห็นชัดเจน 2 ข้อ ข้อแรกคือเรื่อง ตัวเลข ไม่โกหก ชื่อเสียงของทองคำในฐานะสินทรัพย์ปลอดภัยนั้นฟังดูดี แต่พอเอาตัวเลขจริงมากางดู ราคาผันผวนวันละ 16-58 ครั้ง แกว่งตัว 3,000 กว่าบาทต่อบาททองภายในสัปดาห์เดียว มันไม่ได้ ปลอดภัย อย่างที่หลายคนเข้าใจ
ส่วนอสังหาฯ ที่หลายคนมองว่า ตลาดซบเซา พอดูตัวเลขจริง ๆ กลับยังมีราคาเติบโต 2.5-3.5% ต่อปี มีค่าเช่า 5-8% ต่อปีในทำเลท่องเที่ยว พร้อมชุดมาตรการรัฐครบมือ
ข้อสองคือเรื่อง จังหวะ ไม่มีสินทรัพย์ไหนดีที่สุดตลอดกาล ทองคำมีช่วงเวลาที่เหมาะ อสังหาฯ ก็มีช่วงเวลาที่เหมาะ และในปี 2569 ที่ทองคำกลายเป็นสนามเก็งกำไรสุดผันผวน ขณะที่อสังหาฯ มีดอกเบี้ยขาลง ค่าธรรมเนียมโอนเกือบฟรี และ LTV ผ่อนคลายสุดในรอบหลายปี มันเป็นจังหวะที่คนต้องการความมั่นคงควรพิจารณาอสังหาฯ อย่างจริงจัง
แต่ทั้งนี้ ไม่ว่าจะลงทุนอะไร สิ่งสำคัญที่สุดคือศึกษาข้อมูลให้ครบ ประเมินกำลังทรัพย์ตัวเอง และอย่าตัดสินใจตามกระแส เพราะในโลกการลงทุน คนที่ชนะไม่ใช่คนที่ตามกระแสเก่งที่สุด แต่เป็นคนที่อ่านตัวเลขเป็น แล้วตัดสินใจได้ด้วยตัวเอง
หมายเหตุ บทความนี้ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน ผู้อ่านควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนก่อนตัดสินใจ
ข้อมูลอ้างอิง
- MarketingOops, Reloc8 Phuket, Savills, Connex, Siam Legal, ธปท., ธอส. – ปรับลดดอกเบี้ย 4 มี.ค. 2569, AP Thai – อัปเดตดอกเบี้ยบ้าน 2569
ติดตาม The Thaiger บน Google News:
ข่าวล่าสุด
