กรุงเทพฯ ก้าวขึ้นเป็นแถวหน้าของศูนย์กลางธุรกิจในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อย่างแข็งแรงมานับ 10 ปี และมีแนวโน้มเติบโตขึ้นต่อเนื่อง ข้อมูลจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนของไทย (BOI) ในปี 2025 เผยว่ายอดเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศพุ่งสูงถึง เพิ่มขึ้น 82% มีมูลค่า 985,337 ล้านบาท บริษัทข้ามชาติหลายร้อยแห่งขยายกิจการเข้ามาตั้งสำนักงานใหญ่ประจำภูมิภาคในกรุงเทพฯ จำนวนผู้บริหารชาวต่างชาติที่ย้ายเข้ามาทำงานในไทยจึงเพิ่มสูงขึ้น
การเติบโตของธุรกิจส่งผลดีต่อคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม เพราะกลุ่มผู้บริหารระดับสูงมักเลือกเช่าหรือซื้อคอนโดที่มีบริการสะดวกครบครัน เดินทางสะดวกต่อการไปทำงานย่านธุรกิจ เช่น สุขุมวิท สาทร สีลม
ขณะที่นักลงทุนเอง ก็มีโอกาสจากการทำกำไรจากค่าเช่ารายปีที่ให้ผลตอบแทนสูง ไทยเกอร์จะมาอธิบายข้อกฎหมายอย่างละเอียด แนะนำย่านที่อยู่อาศัยระดับท็อป พร้อมบอกขั้นตอนชัดเจนให้ผู้บริหารต่างชาติสามารถซื้อคอนโดหรูใจกลางกรุงเทพฯ ได้อย่างมั่นใจ ไม่ติดขัดข้อกฎหมาย
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม มีเงื่อนไขกฎหมายยังไง
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมแบบขายขาด (Freehold) กำหนดสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารต้องไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ขายทั้งหมด
ตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมมีพื้นที่ขายรวม 10,000 ตารางเมตร ชาวต่างชาติสามารถถือครองพื้นที่รวมกันได้สูงสุด 4,900 ตารางเมตร เพื่อรักษาสิทธิในที่ดินของชาติ คนไทยจึงยังคงเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนใหญ่
ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะได้สิทธิถือครองเฉพาะกรรมสิทธิ์ห้องชุด กฎหมายไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารชุด
อย่างไรก็ตาม คุณยังมีสิทธิทางกฎหมายเทียบเท่าพลเมืองไทย ผู้ซื้อมีอำนาจเด็ดขาดในการขาย โอนกรรมสิทธิ์ ส่งต่อทรัพย์สินให้ทายาท
ผู้ซื้อต่างชาติจะต้องโอนเงินตราต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยโดยตรง เพื่อรักษาสิทธิในการถือครองกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ธนาคารในไทยจะออกเอกสารยืนยันการโอนเงินตราต่างประเทศซึ่งปัจจุบันเรียกว่า แบบ Thor.Tor.3 หรือที่รู้จักกันในชื่อ FET Form ให้แก่ผู้รับโอน เอกสารนี้คือหลักฐานสำคัญที่ต้องนำไปแสดงต่อสำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมกับหนังสือเดินทางและสัญญาซื้อขาย ควรเก็บเอกสารทุกชุดให้ครบถ้วนและปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อตรวจสอบความถูกต้องก่อนวันโอน
รัฐบาลไทยออกวีซ่าพำนักระยะยาว (Long-Term Resident Visa หรือ LTR Visa) เพื่ออำนวยความสะดวกให้นักลงทุนและกลุ่มคนมั่งคั่งระดับโลกที่ต้องการพำนักในประเทศไทยอย่างเป็นระบบ แม้ว่าการซื้อคอนโดไม่ได้บังคับให้ต้องมีวีซ่าประเภทนี้ แต่การถือ LTR Visa ควบคู่กับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในย่าน CBD ช่วยให้ใช้ชีวิตระยะยาวในกรุงเทพฯ ได้สะดวกขึ้น
ผู้ถือ LTR Visa ได้รับสิทธิพำนัก 10 ปี มีสิทธิใช้บริการช่องทางด่วนที่ด่านตรวจคนเข้าเมือง และสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับเงินได้จากต่างประเทศในบางกรณี
2 ทำเลศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพ เหมาะกับชีวิตคุณภาพ
เพราะเวลาคือทรัพยากรที่มีค่าที่สุด ทุกคนรู้ดีว่าการจราจรกรุงเทพฯ ชั่วโมงเร่งด่วนกินเวลาชีวิตไปวันละ 1–2 ชั่วโมงได้ง่ายๆ การเลือกอยู่ในย่านเดียวกับที่ทำงานจึงไม่ใช่แค่เรื่องความสะดวก แต่ช่วยขจัดปัญหาความเหนื่อยล้าจากการเดินทาง นำเวลาที่เหลือไปบริหารจัดการธุรกิจได้อย่างเต็มที่
โครงการคอนโดในพื้นที่สาทร สีลม สุขุมวิทออกแบบสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับการทำงานควบคู่ไปกับการพักผ่อน เลานจ์เจรจาธุรกิจ บริการผู้ช่วยส่วนตัว พื้นที่สปา ช่วยจัดการชีวิตประจำวันให้ราบรื่น อยู่ใกล้ที่ทำงาน นอนหลับพอ ไม่เสียเวลาในรถ คุณภาพชีวิตดีขึ้น
ทั้งนี้แต่ละย่านมีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมตอบสนองเป้าหมายการใช้ชีวิตที่แตกต่างกัน
สีลมและสาทร ทำเลที่ผู้บริหารเลือกเรียกว่าบ้าน
ไม่มีย่านใดในกรุงเทพฯ ที่รวมอำนาจทางเศรษฐกิจไว้หนาแน่นเท่าสีลมและสาทร สำนักงานใหญ่ของบริษัทข้ามชาติ สถาบันการเงินระดับโลก และสถานทูตกว่า 20 แห่งตั้งอยู่ตลอดแนวสองถนนนี้ ผู้บริหารที่พักอาศัยในย่านนี้เดินทางถึงห้องประชุมได้ภายในไม่กี่นาที ไม่ต้องเสียเวลาในการจราจรชั่วโมงเร่งด่วนที่กินเวลาชีวิตไปวันละหลายชั่วโมง
กลุ่มผู้เช่าในย่านนี้ มีทั้งนักการทูต ผู้แทนองค์กรระหว่างประเทศ และ regional director จากบริษัท Fortune 500 ขับเคลื่อนตลาดเช่าระดับพรีเมียมที่นี่มาอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อที่ลงทุนในทำเลนี้จึงเข้าถึงกลุ่มผู้เช่าที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง มีสัญญาเช่าระยะยาว และดูแลทรัพย์สินเป็นอย่างดี
โครงการระดับ Branded Residences ในย่านสีลม-สาทรออกแบบมาสำหรับคนที่เวลาทุกนาทีเป็นเงินเป็นทอง บางโครงการมีลิฟต์ส่วนตัวที่ส่งตรงจากล็อบบี้ถึงหน้าประตูห้องพัก มีทีมงานดูแลระดับโรงแรมห้าดาวคอยจัดการทุกความต้องการตลอด 24 ชั่วโมง ตั้งแต่การจองร้านอาหาร ประสานงานการเดินทาง ไปจนถึงดูแลทรัพย์สินในช่วงที่เจ้าของเดินทางออกนอกประเทศ
บางโครงการตั้งอยู่ติดสวนลุมพินี ผู้อยู่อาศัยเดินออกจากประตูล็อบบี้ก็ถึงพื้นที่สีเขียวขนาด 356 ไร่ใจกลางเมืองได้ทันที สิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ไม่ใช่แค่ตอบโจทย์ชีวิตประจำวัน แต่เป็นปัจจัยช่วยรักษามูลค่าสินทรัพย์ในระยะยาว เพราะโครงการที่มีบริการระดับไฮเอนด์ มักดึงดูดผู้เช่าและผู้ซื้อที่พร้อมจ่ายได้เสมอ
ข้อดีของการซื้ออสังหาฯ ย่านนี้คือที่ดินผืนใหม่สำหรับพัฒนาโครงการแทบไม่มีอีกแล้ว ขณะที่ความต้องการจากผู้บริหารต่างชาติยังคงมีอย่างสม่ำเสมอ สิ่งที่ตามมาคือโควตาต่างชาติ 49% ในโครงการคุณภาพหลายแห่งใกล้เต็ม ช่วยพยุงให้มูลค่าถือครองมีความเสถียรในระยะยาว
ดูคอนโดสาทรสำหรับขายคลิกที่นี่
สุขุมวิทตอนต้นถึงตอนกลาง ศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ระดับโลก
พื้นที่ตั้งแต่ย่านนานา อโศก พร้อมพงษ์ ไปจนถึงทองหล่อ พร้อมมอบไลฟ์สไตล์ชีวิตพรีเมียมให้ชาวต่างชาติ ตอบรับความต้องการของผู้บริหารที่ย้ายถิ่นฐานมาทำงานพร้อมครอบครัว
ย่านอโศกโดดเด่นเรื่องการเป็นศูนย์กลางออฟฟิศเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสองระบบ ย่านพร้อมพงษ์ทองหล่อโดดเด่นเรื่องการพักอาศัยระดับไฮเอนด์ สิ่งอำนวยความสะดวกระดับโลกกระจายตัวอยู่ตลอดแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ศูนย์การค้าระดับพรีเมียมอย่างกลุ่มเอ็มดิสทริคเปิดให้บริการอย่างครบครัน ผู้พักอาศัยสามารถเข้าถึงร้านอาหารนานาชาติระดับมิชลินสตาร์ ซูเปอร์มาร์เก็ตชั้นนำนำเข้าสินค้าจากทั่วทุกมุมโลก
โครงสร้างพื้นฐานด้านสาธารณสุขด้านการศึกษาย่านสุขุมวิทได้มาตรฐานสูงสุด โรงพยาบาลระดับนานาชาติที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน JCI อย่างโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ โรงพยาบาลสมิติเวช ตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางย่าน โรงเรียนนานาชาติชั้นนำระดับเทียร์วันเปิดสอนหลักสูตรระดับสากลพร้อมรองรับบุตรหลานของผู้บริหารต่างชาติ ปัจจัยแวดล้อมที่สมบูรณ์แบบเหล่านี้ดึงดูดกลุ่มผู้เช่าที่มีกำลังจ่ายสูงเข้ามาในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง
คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ในย่านสุขุมวิท ถูกว่าสาทร แต่ยังคงโดดเด่นด้านการออกแบบพื้นที่ส่วนกลาง ผู้พัฒนาโครงการจัดเตรียมพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ สระว่ายน้ำระบบควบคุมอุณหภูมิ เลานจ์เจรจาธุรกิจส่วนตัว ห้องออกกำลังกายพร้อมอุปกรณ์มาตรฐานสากล โครงการระดับซูเปอร์ลักชัวรีหลายแห่งดึงแบรนด์โรงแรมระดับโลกเข้ามาบริหารจัดการอาคาร
แม้แต่การลงทุนในทำเลสุขุมวิทตอนต้นถึงตอนกลางสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้ดีเยี่ยม ตลาดเช่ามีความคึกคักตลอดทั้งปีจากความต้องการที่แท้จริงของผู้บริหารชาวตะวันตกชาวญี่ปุ่น การครอบครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดทำเลนี้ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง ปล่อยเช่าง่าย ขายต่อได้ราคา
ดูคอนโดสุขุมวิทสำหรับขายคลิกที่นี่
ซื้อคอนโดสีลม-สาทร และสุขุมวิท ไม่ใช่แค่ได้ที่อยู่ แต่คือทรัพย์สินต่อยอดในอนาคต
หากคุณต้องการแปลงอสังหาเป็นตัวเงินในอนาคต Gross Rental Yield ในย่านสุขุมวิท สีลม และสาทร อยู่ที่ 4.0% ถึง 5.5% ต่อปี ตัวเลขนี้อาจดูไม่สูงเมื่อเปรียบเทียบกับย่านนอกเมือง แต่ความแตกต่างที่สำคัญคือคุณภาพของผู้เช่า ซึ่งมีศักยภาพทำสัญญาต่อเนื่องหลายปีและดูแลทรัพย์สินเป็นอย่างดี
ผลลัพธ์คืออัตราว่างต่ำกว่าย่านอื่น รายได้คาดการณ์ได้ และต้นทุนบริหารจัดการที่ต่ำกว่าในระยะยาว ทั้งนี้ควรพิจารณา Net Yield หลังหักค่าใช้จ่ายและภาษีควบคู่กันด้วย เพื่อให้ภาพการลงทุนสมบูรณ์ยิ่งขึ้น
ขณะที่ ตลาดรีเซลในกรุงเทพฯ ปี 2025 ให้ความได้เปรียบแก่ผู้ซื้ออย่างที่ไม่เคยมีมาก่อนในรอบหลายปี คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีใช้เวลาอยู่ในตลาดเฉลี่ย 180 ถึง 240 วัน เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวจากปี 2021 ที่อยู่เพียง 90 ถึง 120 วัน
ผู้ขายและผู้พัฒนาโครงการที่ต้องการสภาพคล่องจึงเปิดรับการเจรจามากกว่าที่ผ่านมา ผู้ซื้อที่มีเงินพร้อมโอนกรรมสิทธิ์มีโอกาสขอส่วนลด แพ็กเกจตกแต่ง หรือเงื่อนไขพิเศษอื่นๆ ได้จริง หน้าต่างนี้จะไม่เปิดตลอดไป เมื่อตลาดดูดซับสต็อกที่มีอยู่ได้มากขึ้น อำนาจต่อรองนี้จะลดลงตามลำดับ
ค่าธรรมเนียมโปร่งใส คำนวณได้ล่วงหน้า
ผู้ซื้อต่างชาติต้องชำระค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งเป็นตัวเลขที่คำนวณได้ชัดเจนตั้งแต่ต้น มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมเหลือ 0.01% ที่รัฐบาลออกในปี 2568 ใช้ได้เฉพาะผู้ซื้อสัญชาติไทยที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทเท่านั้น และมีกำหนดหมดอายุมิถุนายน 2569
ความโปร่งใสของโครงสร้างต้นทุนในไทยต่างจากตลาดอื่นในภูมิภาคที่มักมีค่าใช้จ่ายแฝงซ่อนอยู่ในหลายขั้นตอน การวางแผนงบประมาณจึงทำได้แม่นยำตั้งแต่ก่อนเริ่มกระบวนการซื้อ
ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ
-
เลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาต
ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมในไทยแบบกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ได้ทันที ส่วนการซื้อบ้านหรือวิลล่าจะมีเงื่อนไขต่างออกไป เนื่องจากกฎหมายแยกสิทธิความเป็นเจ้าของระหว่างตัวอาคารและที่ดินออกจากกัน
ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของตัวอาคารได้ แต่สำหรับที่ดินต้องใช้การเช่าระยะยาว (Leasehold) ซึ่งมีระยะเวลาสูงสุด 30 ปี นอกจากนี้ยังมีสิทธิทางกฎหมายอื่นอย่าง สิทธิเก็บกิน (Usufruct) หรือสิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) เป็นทางเลือกในการใช้ประโยชน์ที่ดินตามความเหมาะสม ทั้งนี้ควรปรึกษาทนายความก่อนทำสัญญาเพื่อความชัดเจน
ข้อยกเว้นการถือครองที่ดินไม่เกิน 1 ไร่
แม้โดยปกติชาวต่างชาติจะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ แต่มาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เปิดช่องให้ทำได้ในกรณีพิเศษเพื่อการอยู่อาศัย มีเงื่อนไขว่า
- ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจตามที่รัฐกำหนดไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท
- ต้องคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี
- ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
- จำกัดเนื้อที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ และต้องอยู่ในเขตพื้นที่ที่กำหนด เช่น กรุงเทพฯ เมืองพัทยา หรือเขตเทศบาล
หากตรวจสอบพบว่ามีการใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์จากการอยู่อาศัย เจ้าของต้องขายที่ดินนั้นคืนตามกฎหมาย
-
วางเงินจอง
เมื่อเจอโครงการที่ตรงกับความต้องการ คุณต้องจ่ายเงินจองเพื่อนำห้องชุดนั้นออกจากตลาด ผู้พัฒนาโครงการหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะออกเอกสารข้อตกลงการจองให้คุณเก็บไว้เป็นหลักฐาน
เงินจองมีมูลค่าแตกต่างกันไปตามราคาอสังหาริมทรัพย์ ทั่วไป แล้วผู้ขายจะไม่คืนเงินส่วนนี้หากคุณเปลี่ยนใจในภายหลัง ผู้ซื้อควรตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดที่ดินก่อนวางเงินจองเสมอ
-
ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย
ผู้ขายจะจัดเตรียมสัญญาจะซื้อจะขาย (Sales and Purchase Agreement) ให้คุณพิจารณา สัญญาระบุรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ ราคาซื้อขาย กำหนดการชำระเงิน วันโอนกรรมสิทธิ์ ความรับผิดชอบเรื่องค่าธรรมเนียมต่างๆ อย่างครบถ้วน ผู้ซื้อควรจ้างทนายความอิสระเพื่อตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาก่อนลงนาม ทนายความจะช่วยปกป้องผลประโยชน์ของคุณอย่างเต็มที่
-
โอนเงินจากต่างประเทศ
กฎหมายบังคับให้ชาวต่างชาตินำเข้าเงินทุนจากต่างประเทศ คุณต้องโอนเงินสกุลต่างประเทศจากบัญชีธนาคารในต่างประเทศของคุณเข้ามายังบัญชีธนาคารในประเทศไทย ระบุวัตถุประสงค์ให้ชัดเจนว่าโอนเงินว่าเพื่อซื้อคอนโดมิเนียม จากนั้นธนาคารในประเทศไทยจะแปลงสกุลเงินเป็นเงินบาท
-
ขอเอกสารรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ
เมื่อเงินโอนเข้าบัญชีในประเทศไทย ธนาคารผู้รับเงินจะออกเอกสารรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction Form หรือ FET) เอกสารนี้เป็นหลักฐานสำคัญที่สุด คุณต้องนำเอกสาร FET ไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเพื่อยืนยันว่าคุณนำเงินเข้ามาจากต่างประเทศอย่างถูกต้องตามขั้นตอน
-
จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
ขั้นตอนสุดท้าย ไปที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ จะเดินทางไปพบเจ้าหน้าที่เพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ คุณต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามสัดส่วนที่ตกลงไว้ในสัญญา เมื่อเจ้าหน้าที่ดำเนินการเสร็จสิ้น คุณจะได้รับโฉนดห้องชุดที่มีชื่อของคุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์
ติดตาม The Thaiger บน Google News:
ข่าวล่าสุด
