การมีที่ดินไว้ในครอบครองถือเป็นสินทรัพย์ที่มีค่า แต่เมื่อถึงคราวจำเป็นต้องใช้เงินก้อน “สัญญาขายฝากที่ดิน” มักเป็นทางออกแรกที่หลายคนนึกถึง บทความนี้จะพาคุณไปเจาะลึกทุกข้อควรรู้ก่อนเซ็นสัญญา เพื่อความปลอดภัยและไม่ถูกเอาเปรียบ สำหรับความรู้เรื่องสัญญาขายฝากที่ดินในบทความนี้ได้รับคำแนะนำเกี่ยวกับสัญญาขายฝากที่ดินโดย เพื่อนแท้เงินด่วน ผู้ให้บริการสินเชื่อโฉนดที่ดินระดับชั้นนำ มาถ่ายทอดความรู้และข้อควรระวังให้ทุกคนได้ทำความเข้าใจอย่างละเอียดก่อนทำสัญญา เพื่อให้คุณสามารถทำธุรกรรมได้อย่างปลอดภัย
สัญญาขายฝากที่ดิน คืออะไร
เชื่อว่าเพื่อนๆ หลายคนอาจจะเคยได้ยินคำว่า “ขายฝาก” กันมาบ้าง แต่อาจจะยังสับสนว่ามันต่างจากการกู้ยืมเงินทั่วไปอย่างไร อธิบายง่ายๆ แบบภาษาบ้านๆ คือ การขายที่ดินให้คนอื่น โดยมี ออปชั่น ซื้อคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด
เมื่อคุณเซ็นสัญญาขายฝาก ณ กรมที่ดิน กรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นจะตกเป็นของ ผู้ซื้อฝาก (นายทุน) ทันทีตั้งแต่วันแรก แต่กฎหมายให้สิทธิ์เราในฐานะ “ผู้ขายฝาก” ว่าสามารถนำเงินต้นพร้อมดอกเบี้ย (สินไถ่) มาคืนเขาเพื่อเอาที่ดินกลับคืนมาได้ภายในเวลาที่ตกลงกัน ถ้าเลยกำหนดแม้แต่วันเดียว ที่ดินจะหลุดจำนำและตกเป็นของนายทุนแบบถาวรทันที นี่จึงเป็นธุรกรรมที่มีความเสี่ยงสูงมากหากเราไม่แม่นข้อกฎหมาย
องค์ประกอบสำคัญใน “สัญญาขายฝาก” ที่ห้ามมองข้าม
ก่อนจะจรดปากกาเซ็นชื่อลงไป เพื่อแลกกับเงินก้อนมาหมุนเวียน มี 5 เรื่องสำคัญที่ต้องคุยให้เคลียร์และระบุในสัญญาให้ชัดเจน ดังนี้ครับ
1. กำหนดเวลาไถ่ถอน (ระยะเวลาสัญญา)
เรื่องนี้สำคัญที่สุด กฎหมายกำหนดไว้ว่า สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องมีกำหนดเวลาไถ่คืน ไม่ต่ำกว่า 1 ปี และสูงสุดไม่เกิน 10 ปี หากในสัญญาระบุว่าให้เวลาแค่ 3 เดือน หรือ 6 เดือน ถือว่าโมฆะในส่วนของเวลา และให้ถือว่ามีเวลาไถ่ 1 ปีทันที แต่ถ้าครบกำหนดแล้วเรายังไม่มีเงินก้อนไปคืน ก็สามารถเจรจาขอ ขยายเวลา ได้ แต่ต้องไปจดทะเบียนขยายเวลาที่สำนักงานที่ดินก่อนครบกำหนดสัญญาเดิมนะครับ
2. สินไถ่และอัตราดอกเบี้ย
“สินไถ่” คือยอดเงินรวมที่เราต้องจ่ายให้นายทุนเพื่อเอาที่ดินคืน (เงินต้น + ดอกเบี้ย) ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ห้ามคิดดอกเบี้ยเกิน 15% ต่อปี ถ้าในสัญญาไม่ได้ระบุราคาสินไถ่ไว้ ให้ถือว่าไถ่ถอนได้ในราคาเท่ากับราคาที่ขายฝาก (เท่ากับเงินต้น) ดังนั้นต้องเช็กตัวเลขนี้ให้ดี อย่าให้เกินกว่าที่กฎหมายกำหนด
3. สถานที่ทำสัญญา
จำไว้เสมอว่า สัญญาขายฝากที่ดิน ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น (กรมที่ดิน) การทำสัญญากันเองที่บ้าน หรือเซ็นกระดาษเปล่า ถือเป็นโมฆะ ไม่มีผลทางกฎหมาย และเสี่ยงต่อการถูกโกงที่ดินฟรีๆ
4. สิทธิในการใช้ประโยชน์
แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปแล้ว แต่โดยปกติในสัญญาจะระบุให้ผู้ขายฝาก (ตัวเรา) ยังสามารถทำกิน หรืออยู่อาศัยในที่ดินนั้นได้จนกว่าจะครบกำหนดสัญญา แต่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี ไม่ทำให้เสื่อมราคา
5. ค่าธรรมเนียมขายฝากที่ดิน ณ กรมที่ดิน
การทำขายฝากมีค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับจำนอง ต้องตกลงกันให้ดีว่า “ใครจ่าย” (ปกติผู้ขายฝากมักต้องรับภาระ หรือคนละครึ่ง) โดยค่าใช้จ่ายหลักๆ มีดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดตามขั้นบันได หรือตามจำนวนปีที่ถือครอง
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี) หรือ อากรแสตมป์ 0.5%
- ค่าพยานและค่าคำขอ เล็กน้อย
เปรียบเทียบชัดๆ “ขายฝาก” vs “จำนอง” ต่างกันอย่างไร?
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น ผมทำสรุปความแตกต่างมาให้ดูครับ เพราะหลายคนเข้าใจผิดคิดว่าเหมือนกัน
เรื่องกรรมสิทธิ์
- ขายฝาก กรรมสิทธิ์โอนไปเป็นของนายทุน ทันที
- จำนอง กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเรา นายทุนแค่ถือโฉนดไว้เป็นประกัน
วงเงินที่ได้รับ
- ขายฝาก มักได้วงเงินสูง (40-70% ของราคาประเมิน) เพราะนายทุนความเสี่ยงต่ำกว่า
- จำนอง วงเงินมักต่ำกว่า (20-40%)
เมื่อผิดนัดชำระ
- ขายฝาก ที่ดินหลุดเป็นของนายทุนเลย ไม่ต้องฟ้องร้อง
- จำนอง ต้องฟ้องร้องบังคับคดี เพื่อนำที่ดินขายทอดตลาด เอาเงินมาใช้หนี้ (มีกระบวนการนานกว่า)
ขั้นตอนการทำสัญญาขายฝากที่ดิน และเอกสารที่ต้องเตรียม
หากตัดสินใจแน่วแน่แล้วว่าจะทำขายฝาก ขั้นตอนหลักๆ คือ
- ตกลงเงื่อนไข คุยเรื่องวงเงิน ดอกเบี้ย ระยะเวลา และค่าธรรมเนียมกับนายทุน
- เตรียมเอกสาร
- โฉนดที่ดิน (ฉบับจริง)
- บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน (ตัวจริงและสำเนา)
- หนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ถ้ามี)
- ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
- ไปกรมที่ดิน ทั้งสองฝ่ายต้องไปยื่นคำขอจดทะเบียนขายฝากต่อหน้าเจ้าหน้าที่ จ่ายค่าธรรมเนียม และรับโฉนดกลับไป (โฉนดจะสลักหลังว่าขายฝาก และนายทุนเป็นคนเก็บโฉนดตัวจริงไว้)
ความเสี่ยงที่ต้องระวัง และวิธีเลือกนายทุนที่ไว้ใจได้
ตลาดขายฝากมีทั้งนายทุนในระบบและนอกระบบ ความน่ากลัวของ นอกระบบ คือการทำสัญญาอำพราง เช่น ให้เซ็นกระดาษเปล่า, ไม่ยอมไปกรมที่ดิน, หรือบ่ายเบี่ยงไม่ยอมให้ไถ่ถอนเมื่อครบกำหนด เพื่อหวังยึดที่ดิน
ทางออกที่ปลอดภัย
ควรเลือกใช้บริการผ่าน “บริษัทสินเชื่อ” หรือ “สถาบันการเงิน” ที่มีที่ตั้งชัดเจน มีใบอนุญาตถูกต้อง และมีเจ้าหน้าที่คอยให้คำปรึกษาอย่างตรงไปตรงมา การเลือกผู้ให้บริการที่เป็นนิติบุคคลจะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการถูกโกง หรือการคิดดอกเบี้ยโหดเกินจริงได้มาก เพราะเขามีกฎหมายควบคุมและมีชื่อเสียงบริษัทเป็นประกัน
สรุปเกี่ยวกับการทำสัญญาขายฝาก
สรุปสั้นๆ คือ การทำสัญญาขายฝากมีความเสี่ยงสูงเรื่องกรรมสิทธิ์ที่โอนทันทีและค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมที่ค่อนข้างแพง จึงต้องพิจารณาเงื่อนไขให้รอบคอบที่สุด แต่ถ้าคุณต้องการความง่ายและปลอดภัยกว่านั้น ขอแนะนำ บริการสินเชื่อโฉนดที่ดินกับเพื่อนแท้ เงินด่วน ที่ช่วยให้การไถ่ถอนจำนอง หรือขอสินเชื่อใหม่เป็นเรื่องง่าย ด้วยจุดเด่นที่เหนือกว่า
- วงเงินสูง 130% ให้ยอดจัดสูงกว่ามาตรฐาน และเลือกผ่อนสบายได้นานสูงสุดถึง 120 งวด
- ดอกเบี้ยต่ำเป็นธรรม เริ่มต้นเพียง 0.60% ต่อเดือน ถูกกฎหมายภายใต้การกำกับดูแลของกระทรวงการคลัง
- อนุมัติไว ขั้นตอนกระชับ รู้ผลเร็ว รับเงินหมุนเวียนได้ทันเวลาแบบไม่ต้องรอนาน
- เงื่อนไขยืดหยุ่น ไม่เช็กเครดิตบูโร และไม่ต้องมีคนค้ำประกันให้ยุ่งยาก
ช่วยให้คุณหมดกังวลเรื่องดอกเบี้ยจำนองที่สูงเกินจริง หรือความเสี่ยงจากการขายฝาก โดยไม่ต้องเสียเวลาไปจดจำนองที่กรมที่ดิน สะดวก รวดเร็ว และเป็นธรรมกับคนมีที่ดินอย่างแท้จริง
ติดตาม The Thaiger บน Google News:
ข่าวล่าสุด
