ทำเลบ้านหรืออาคารที่ดีต้องสามารถสัญจรติดต่อกับถนนเส้นหลัก หรือเข้าถึงแหล่งความเจริญได้อย่างสะดวก แต่หากบ้านของเรากลับถูกล้อมรอบด้วยที่ดินแปลงอื่นที่ทำให้เราไม่สามารถออกไปยังพื้นที่สาธารณะได้จะเรียกพื้นที่ดังกล่าวว่า ที่ดินตาบอด ที่ตามประมวลกฎหมายแ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 ระบุว่า ที่ดินตาบอด หมายถึง ที่ดินเเปลงหนึ่งที่มีที่ดินเเปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ หรือที่ดินเเปลงนั้นมีทางออกสู่สาธารณะได้ เเต่ต้องข้ามบึงหรือที่ชัน ซึ่งทำให้เจ้าของที่ดินนั้นเดือดร้อนเกินสมควร
เนื่องจากถูกแวดล้อมไปด้วยบริเวณที่ดินของคนอื่น จะเข้าออกผ่านทางก็สุดแสนจะลำบาก บ้านที่อยู่อาศัยถูกล้อมจนไม่มีทางออกสู่พื้นที่สาธารณะ โดนล้อมแบบนี้เจ้าของที่ดินมีสิทธิทางกฎหมาย และข้อกำหนดการใช้เส้นทางร่วมกับที่ดินแปลงอื่นอย่างไรบ้าง ทีมงาน The Thaiger รวบรวมมาให้แล้วเช็กรายละเอียดได้ข้างล่างนี้ได้เลยครับ
ที่ดินตาบอดคืออะไร ?
จากที่กล่าวไปข้างตนเกี่ยวกับความหมายของ “ที่ดินตาบอด”ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้บัญญัติเรื่องทางจำเป็นไว้ในมาตรา 1349 ว่าคือที่ดินเเปลงหนึ่งที่มีที่ดินเเปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ หรือที่ดินเเปลงนั้นมีทางออกสู่สาธารณะได้ เเต่ต้องข้ามบึงหรือที่ชัน ซึ่งทำให้เจ้าของที่ดินนั้นเดือดร้อนเกินสมควร
ดังนั้น ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ หากที่ดินแปลงใดมีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึงหรือทะเล หรือมีที่ชัน อันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
บ้านใน “ที่ดินตาบอด” เดินผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ได้ไหม
สรุปว่าบ้านที่อยู่ในบริเวณที่ดินตาบอดซึ่งแวดล้อมด้วยที่ดินจากแปลงอื่น สามารถเดินผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ครับ ทั้งนี้บทบัญญัติจากมาตรา 1349 ยังระบุอีกว่าต้องใช้ “ทางจำเป็น” ผ่านที่ดินแปลงอื่นเพื่อเดินทางไปยังพื้นที่สาธารณะเท่านั้น ดังที่ระบุไว้ว่า
“การจะขอทางผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่น นอกจากทางสาธารณะ ไม่สามารถทำได้ ตามกฎหมายจะใช้ทางผ่านออกไปสู่สาธารณะ โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้มีความเสียหายน้อยที่สุด” หรือก็คือบ้านในที่ดินตาบอดสามารถใช้เส้นทางผ่านที่ดินแปลงอื่นโดยรอบเพื่อออกไปยังพื้นที่สาธารณะท่านั้น แต่ไม่สามารถใช้พื้นที่รอบที่ดินตาบอดเดินทางไปยังสถานที่ส่วนตัวได้นั่นเอง
วิธีผ่านทางแปลงที่ดินที่ล้อมอยู่
สำหรับวิธีการขอใช้เส้นทางผ่านที่ดินแปลงอื่นที่ล้อมรอบที่ดินตาบอดเป็นสิทธิตามกฎหมาย ไม่จำเป็นต้องมีนิติกรรมหรือทำสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ล้อมที่ดินตาบอดเอาไว้ เพราะว่าเป็นสิทธิที่เจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกควรได้ตามกฎหมายที่ดินตาบอด ตามมาตรา 1349
อย่างไรก็ตามการจะใช้เส้นทางที่ดินแปลงอื่นร่วมกันด้วยไม่ให้รบกวนกันทั้งสองฝ่าย เจ้าของที่ดินตาบอดจะต้องมีค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ด้วยจากการที่เจ้าของที่ดินตาบอดจำเป็นต้องสร้างทางผ่านและก่อให้เกิดความเสียหายบนที่ดินของผู้อื่น
ในส่วนของค่าใช้จ่ายให้เจ้าพนักงานหรือเจ้าหน้าที่ประเมิน หรือเป็นการทำข้อตกลงระหว่างเจ้าของที่ทั้ง 2 ฝ่าย ไม่ว่าจะเลือกจ่ายเป็นเงินค่าเช่ารายเดือน รายปี แล้วแต่การกำหนดข้อตกลงครับ
อย่างไรก็ตามแม้ว่าบ้านที่อยู่ในที่ดินตาบอดจะได้รับสิทธิตามกฎหมายมาตรา 1349 ก็ไม่ได้หมายความว่าเราจะสามารถใช้เส้นทางนั้นเกินความจำเป็น ต้องใช้สัญจรให้เหมาะสมกับพื้นที่ดังกล่าวเท่านั้น
อีกทั้งกรณีที่บ้านในที่ดินตาบอดจำเป็นต้องเดินทางด้วยพาหนะทางน้ำ ไม่ว่าจะเป็น แพ หรือ เรือ ก็สามารถใช้สิทธิของที่ดินตาบอดในการขุดคลองเพื่อให้สามารถเดินทางสัญจรไปยังพื้นที่สาธารณะตามสิทธิมาตรา 1349 นั่นเอง
สรุปว่าที่ดินตาบอดสามารถใช้เส้นทางของที่ดินแปลงอื่น ๆ อย่างเหมาะสมพอดี ในการออกไปยังพื้นที่สาธารณะ โดยไม่ต้องทำนิติกรรมหรือสัญญาระหว่างเจ้าของที่ ส่วนผู้ที่อาศัยในที่ดินดังกล่าวต้องมีค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดินซึ่งเราจำต้องใช้เส้นทางตามแต่ตกลงหรือพิจารณาโดยเจ้าพนักงานครับ
ดังนั้นก่อนจะซื้อที่ดินต่าง ๆ หรือแบ่งแยกขายโฉนด ควรศึกษาทำความเข้าใจเพื่อที่จะได้ไม่ต้องเป็นปัญหาและอยู่อาศัยร่วมกันกับที่ดินล้อมรอบอย่างมีความสุข วิน วิน ทั้งสองฝ่ายครับ
