PropTech คืออะไร ทำไมตลาด PropTech ของไทยจึงมีมูลค่ามหาศาล และใครจะก้าวขึ้นเป็นผู้นำในหมู่เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ (Property portals) เเละธุรกิจลูกผสมในปี 2563
เศรษฐกิจไทยใหญ่ขนาดไหน? ประเทศไทยมีดีแค่การท่องเที่ยว?
การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ก้าวกระโดดทำให้ไทยมีขนาดเศรษฐกิจใหญ่เป็นอันดับ 2 ของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ด้วยประชากรกว่า 70 ล้านคน ไทยเป็นประเทศที่มีอัตราการว่างงานที่ต่ำมากที่สุดเเห่งหนึ่งในโลก และถือเป็นตัวอย่างของประเทศตลาดเกิดใหม่ (emerging market) ที่ประสบความสำเร็จในการพัฒนาประเทศ แม้ว่าภาคการท่องเที่ยวจะมีส่วนช่วยในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ (สัดส่วนราว 13-15%ของจีดีพี) แต่ภาคอุตสาหกรรมและการผลิตมีสัดส่วนกว่า 50% ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญให้ค่าเงินและเศรษฐกิจของประเทศมีความเเข็งเเกร่ง
ตลาดอสังหาฯ ริมทรัพย์ที่เปลี่ยนไป
ในทศวรรษที่ผ่านมา เงินบาทเเข็งค่าขึ้นเทียบกับเงินสกุลหลักของโลก เเละประเทศไทยต้อนรับนักท่องเที่ยวที่หลั่งไหลเข้ามามากมาย นี่เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาฯ ในเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ หรือภูเก็ตพุ่งสูงขึ้นมาก ประเทศไทยกลายเป็นประเทศหนึ่งที่มีอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ
10 ปีที่ผ่านมา การหาซื้อบ้านในประเทศไทยเปลี่ยนโฉมหน้าไป ปัจจุบันเว็บไซต์ค้นหาอสังหาฯ และ PropTech company เข้ามามีบทบาทอย่างมากในฐานะตัวกลางเเละผู้เล่นคนสำคัญ
PropTech company คืออะไร? และในตลาดนี้ใครเป็นผู้เล่นหลัก?
PropTech เป็นรูปแบบธุรกิจอสังหาฯ แบบใหม่ที่ใช้เทคโนโลยีมาช่วยยกระดับการซื้อขาย ทำธุรกรรมการเงิน และบริการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ เป็นคำศัพท์ที่เริ่มใช้อย่างแพร่หลายมาก มีหลายบริษัทที่ให้บริการเพียงด้าน Marketplace (หรือแพลตฟอร์มฝากซื้อฝากขายที่มีคลังออนไลน์ที่ให้ผู้ซื้อและผู้ขายมาเจอกัน) แต่เรียกตนเองว่าเป็น PropTech company ซึ่งไม่ถูกต้องนัก เพราะบริษัทมุ่งเน้นที่จะขายโฆษณาให้นายหน้าและเจ้าของโครงการเป็นหลัก มากกว่าการใช้เทคโนโลยียกระดับให้การซื้อขายบ้าน คอนโด หรือ ที่ดินง่ายขึ้น
ตลาดอสังหาฯ ในประเทศไทยมีลักษณะแยกย่อยมากมาย (Fragmented market) โดยไม่มีเจ้าใดเป็นเจ้าตลาดอย่างเด็ดขาด เเม้ว่าจะมีผู้นำในตลาดสำหรับลูกค้าในประเทศและต่างประเทศก็ตาม
ทำไมตลาด PropTech ในประเทศไทยถึงมีมูลค่าสูง?
PropTech company ในประเทศตะวันตกถูกประเมินมูลค่าไว้สูงมาก ซึ่งเป็นการประเมินมูลค่าบริษัท (Valuation) จากรายได้ (Revenue) ไม่ใช่ผลกำไร (Profit) ซึ่งเป็นเทรนที่เกิดจากการเกิดขึ้นของ Tech company มากมายทั่วโลก และการระดมทุนของบริษัทผ่านการขายหุ้น IPO
หันไปดูตลาด PropTech ในตะวันตก อังกฤษมี Rightmove ซึ่งครองตลาดนี้ในฐานะผู้นำ มีการประเมินว่า Rightmove มีมูลค่าอยู่ที่กว่า 7.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือมีมูลค่ามากกว่า 2 เเสนล้านบาท และในปี 2561 บริษัทซื้อขายอยู่ที่ 20 เท่าของรายได้ต่อปี นี่เป็นเทรนที่เกิดขึ้นทั่วไปในตลาด PropTech ขนาดใหญ่ในประเทศตะวันตก ตั้งเเต่ REA Group ในออสเตรเลีย จนถึง Zillow Group ในสหรัฐ
หลายคนจึงจับตามองตลาดเกิดใหม่ (Emerging market) ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ซึ่งเศรษฐกิจกำลังเติบโต ประกอบกับประชากรและจีดีพีของประเทศรวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาอย่างรวดเร็ว จึงมั่นใจได้ว่าในอนาคตจะได้เห็นบริษัท PropTech company ในประเทศไทยก้าวเข้ามาเป็นผู้เล่นหลักที่ทำกำไรไม่น้อย คำถามคือเราจะใช้เวลาเร็วแค่ไหนในการก้าวไปสู่จุดนั้น
เทียบชั้น 5 เว็บไซต์ค้นหาอสังหาฯ ในตลาด PropTech ที่น่าจับตามอง
♥ จำนวนผู้เข้าใช้งาน (Traffic) – Traffic ของ DDproperty คาดว่าอยู่ที่ 1.9 ล้าน session ซึ่งทำให้ DDProperty เป็นเเพลตฟอร์มที่เป็นที่นิยมมากที่สุด ตัวบริษัทก่อตั้งในปีพ.ศ. 2550 เมื่อ 13 ปีก่อนและกลายเป็นผู้นำตลาดในปัจจุบัน โดยเน้นลูกค้าที่ต้องการซื้อเเละเช่า
♥ ชื่อเสียงของแบรนด์ (Brand Recognition) – DDproperty เป็นแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักมากที่สุด เนื่องจากจำนวนลูกค้า (Audience) และขนาดของบริษัทเเม่อย่าง Property Guru ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในหลายภูมิภาค
♥ จำนวนอสังหาฯ ที่ลงประกาศ (Inventory) – DDproperty มีอสังหาฯ ประกาศขายโดยเจ้าของบ้านเเละนายหน้าเป็นจำนวนมาก ถ้านับจำนวนอสังหาฯ ที่ลงประกาศนับว่ามีมากที่สุดในบรรดาเว็บไซต์ต่าง ๆ แต่ก็อาจส่งผลกับการควบคุมคุณภาพ
x ความถูกต้องของข้อมูล (Accuracy) – DDproperty เน้นเเสดงประกาศที่ต้องเสียเงิน (Paid listing) ซึ่งนายหน้า หรือเจ้าของอสังหาฯ จ่ายเงิน โดยอาจไม่ได้ตรงกับความต้องการลูกค้า อสังหาฯ อาจมีการลงประกาศซ้ำซ้อนได้เนื่องจากมีนายหน้าลงประกาศหลายคน และราคาอาจไม่ตรงกับความจริงซึ่งทำให้ผู้ซื้อได้รับข้อมูลที่ไม่ถูกต้องได้
x ไม่เน้นนวัตกรรมใหม่ ๆ (Lack of Innovation) – หลายคนหวังว่าจะเห็น DDproperty สร้างการเปลี่ยนแปลงในตลาดด้วยนวัตกรรมใหม่ๆ ยังไม่ได้เคลื่อนไหวในด้านนี้มากนัก อาจเป็นเพราะบริษัทเเม่อย่าง Property Guru กำลังเตรียมขายหุ้น IPO และบริษัทต้องการความมั่นคงก่อนประกาศระดมทุน
x เน้นที่นายหน้ามากกว่าคนซื้อ (Agent Focused) – DDproperty เน้นสร้างรายได้จากนายหน้าและเจ้าของโครงการ โดยเป็นเว็บไซต์ลงประกาศให้นายหน้าเเละเจ้าของโครงการใช้ทำการตลาด ไม่ได้เน้นที่การช่วยเหลือลูกค้าที่ต้องการซื้ออสังหาฯ ให้สะดวกขึ้น
สรุปคะแนน 8/10 – DDproperty เป็นเเพลตฟอร์มที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบัน มีผู้เข้าชมเว็บไซต์ (traffic) และผู้เข้าชม (visitor) จำนวนมาก แต่ยังไม่ได้ใช้เทคโนโลยีใหม่ ๆ มากนัก ในยุคที่ลูกค้าเป็นศูนย์กลาง DDproperty อาจต้องปรับตัวเพื่อมอบประสบการณ์การใช้งานที่ดีมากขึ้นให้กับผู้ใช้งาน นอกเหนือจากประกาศขายบ้านธรรมดาเพื่อไม่ให้เสียตำแหน่งเเชมป์ ต้องดูต่อไปว่าในอีก 5 ปีข้างหน้าบริษัทจะปรับตัวอย่างไร
♥ การเติบโต (Growth) – Dot Property เติบโตจนกลายเป็นผู้เล่นอันดับที่ 2 ในตลาด โดยมี 2 แบรนด์คือ Thailand Property และ Dot Property สำหรับภาษาอังกฤษ และภาษาไทย เเละมีผู้ใช้งานจำนวนมากระหว่าง 2 เเพลตฟอร์ม
♥ ภาษาไทยและอังกฤษ (Strong EN/TH) – DotProperty และ Thailand Property มีความเเข็งเเกร่งในตลาด 2 ภาษา คือ ไทยเเละอังกฤษ
x ธุรกิจทับซ้อนกับลูกค้า (Conflict) – DotProperty เป็นเว็บไซต์อสังหาฯ ซึ่งให้บริการนายหน้าแต่ในขณะเดียวกันยังเป็นเจ้าของบริษัทนายหน้าอสังหาฯ อย่าง Homes Thailand ซึ่งขายอสังหาฯ ในประเทศไทยด้วย จึงอาจมองได้ว่าทั้งให้บริการและเเข่งขันชิงลูกค้ากับบริษัทนายหน้าในเวลาเดียวกัน
x คุณภาพ vs ปริมาณ (Quality vs Quantity) – lead (ผู้ที่มีเเนวโน้มเป็นลูกค้า) ที่นายหน้าได้จาก Dot Property จะเน้นที่ปริมาณมากกว่าคุณภาพ นอกจากนี้เมื่อผู้ใช้งานเว็บไซต์ลงชื่อเข้าใช้เเพลตฟอร์ม Dot Property จะติดตามพฤติกรรมการใช้เว็บไซต์และส่งต่อ lead ให้กับบริษัทนายหน้าโดยที่ลูกค้าอาจไม่ได้ร้องขอ ซึ่งเป็นโมเดลธุรกิจที่ต้องระมัดระวังในยุคที่ประชาชนและประเทศต่างๆ กังวลในเรื่องการปกป้องข้อมูลส่วนตัว
x เน้นบริการนายหน้า (Agent Focused) – DotProperty คล้ายเเพลตฟอร์มอื่น ๆ คือต้องการให้บริการนายหน้าอสังหาฯ ไม่ใช่ผู้ซื้อหรือเช่าอสังหาฯ รายได้ส่วนใหญ่จึงมาจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
คะแนนรวม 7/10 – DotProperty มีกลยุทธ์การเติบโตที่ยอดเยี่ยม นอกจากนี้การที่ Litfull บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ของญี่ปุ่นเข้าซื้อบริษัท Trovit และ Mitula ซึ่งเป็นเจ้าของ DotProperty นี่เป็นเเรงส่งให้กับ DotProperty และ Thailand Property อย่างมาก ข้อเสียคือความขัดเเย้งทางผลประโยชน์จาก Homes Thailand ซึ่งนายหน้าหลายคนอาจไม่ทราบ
♥ ความโปร่งใส (Transparency) – FazWaz ใช้ AI ในการจัดอันดับประกาศอสังหาฯ บนเว็บไซต์โดยเเสดงอสังหาฯ ที่ตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อเเละผู้เช่ามากที่สุด
♥ คุณภาพ lead (Quality) – FazWaz มีทีมที่ตรวจสอบคุณภาพ lead ของลูกค้า ก่อนจะส่ง lead ที่คิดว่ามีคุณภาพสูงไปยังเจ้าของบ้าน เจ้าของโครงการ หรือนายหน้า จึงทำให้ทุกฝ่ายมีประสบการณ์การใช้งานที่ดี
♥ นวัตกรรม (Innovation) – Fazwaz เน้นนวัตกรรมเพื่ออำนวยความสะดวกผู้ซื้อ ผู้ขาย นายหน้า และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ด้วยเครื่องมือที่ช่วยในการตั้งราคาให้เหมาะสมสภาพตลาด (dynamic pricing) รวมถึงมีเเผนที่จะเปิดตัวเเพลตฟอร์มเพื่อช่วยในการต่อรองราคา และบริการอื่น ๆ ในอนาคต
♥ เน้นประสบการณ์ของผู้ซื้อ (Consumer Focused) – เนื่องจาก FazWaz เป็นเว็บไซต์ค้นหาอสังหาฯ ลูกผสม ที่ไม่ใช่เเค่เว็บไซต์ลงประกาศ บริษัทจึงให้ความสำคัญกับประสบการณ์การใช้งานของลูกค้ามากกว่านายหน้า เพื่อช่วยให้กระบวนการการซื้อขายเเละเช่าสะดวกขึ้น
♥ การค้นหา (Search) – ในอนาคตการค้นหาอสังหาฯ จะใช้เเผนที่ (Interactive map) เป็นเครื่องมือหลัก และ Fazwaz เป็นบริษัทเเรก ๆ ที่ใส่เครื่องมือนี้ในเว็บไซต์เพื่อช่วยให้ลูกค้าสามารถหาบ้านเเละคอนโดในทำเลที่ต้องการได้ง่าย
x ส่วนแบ่งตลาด (Market Share) – FazWaz เป็นผู้เล่นใหม่ในตลาดอสังหาฯ เพิ่งก่อตั้งเมื่อปีพ.ศ. 2558 และเติบโตขึ้นมาอย่างรวดเร็ว แต่ยังถือว่ามีส่วนเเบ่งตลาดตามหลังผู้นำในตลาดอยู่
คะแนน 8.5/10 – FazWaz มีความได้เปรียบด้านนวัตกรรม บริษัทพยายามเปลี่ยนวิธีซื้อขายเเละเช่าอสังหาฯ ในตลาดให้สะดวกมากขึ้น แม้ว่าตอนนี้จะยังไม่ใช่แพลตฟอร์มที่มีผู้ใช้งานมากที่สุดในปัจจุบัน แต่ต้องจับตาว่าในอนาคตจะกลายเป็นผู้เล่นที่สร้างการเปลี่ยนแปลงในตลาดได้หรือไม่
♥ ข้อมูล (Data) – Baania กลายเป็นแพลตฟอร์มที่มีข้อมูลและบทความอสังหาฯ ที่มีประโยชน์มากที่สุดเว็บไซต์หนึ่งในประเทศไทย บริษัทให้ความสำคัญในจุดนี้โดยให้ข้อมูลอย่างละเอียดเกี่ยวกับโครงการ ทำเล และสภาพตลาดโดยรวม
♥ จำนวนอสังหาฯ ที่ลงประกาศ (Inventory) – Baania มีคลังอสังหาฯ ที่ลงประกาศซึ่งอัพเดตให้ทันสมัยอย่างต่อเนื่องมากที่สุดเว็บไซต์หนึ่งในประเทศ โดยทุกโครงการจะมีรีวิว ข้อมูลที่อัพเดต และอื่นๆ
♥ นวัตกรรม (Innovation) – Baania เป็นผู้ริเริ่มนวัตกรรมใหม่ๆ ที่น่าสนใจในตลาด เช่น การประเมินราคาที่เหมาะสม (price estimates) รวมถึงการให้คะแนนทำเล (locaton score) คล้ายกับที่ใช้ในต่างประเทศ เช่น สหรัฐ เเต่ปรับให้เข้ากับประเทศไทย นวัตกรรมใหม่ๆ หลายอย่างได้ไอเดียจากเว็บไซต์สัญชาติอเมริกัน อย่าง Zillow หรือ Trulia
x เน้นที่ภาคเหนือ (North Focus) – Baania เริ่มเปิดตัวจากพื้นที่ภาคเหนือ เเละเน้นอสังหาฯ ในภูมิภาคนี้ แม้ว่า Baania กำลังขยับขยายลงมาภาคกลาง เเต่ยังไม่ได้ส่วนแบ่งมากนักในตลาดสำคัญ เช่นกรุงเทพฯ และปริมณฑล
x ขาดโฟกัส (Unclear Focus) – Baania เป็นทั้งเว็บไซต์ค้นหาอสังหาฯ บริษัทนายหน้า ให้บริการเหมือนธนาคาร การที่พยายามทำทุกๆ อย่างในเวลาเดียวกันอาจทำให้ผู้ใช้สับสนและทำให้ขาดโฟกัสในการดำเนินธุรกิจตามเป้าหมายของบริษัท
คะเเนนรวม 7.5/10 – Baania เป็นเว็บไซต์หนึ่งที่น่าจับตามอง เนื่องจากมีนวัตกรรมใหม่ๆ แต่เจอกับการเเข่งขันอย่างหนักจาก DDproperty และ DotProperty ซึ่งมีส่วนแบ่งตลาดสูงกว่ามาก แต่หาก Baania สามารถชิงส่วนเเบ่งตลาดได้ อาจเกิดการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาฯ ได้เช่นเดียวกัน
♥ กรุงเทพฯ (Bangkok) – Hipflat เป็นเว็บไซต์ที่เป็นที่รู้จักในกรุงเทพฯ Hipflat เป็นคนริเริ่มการค้นหาเป็นโครงการ (search by project) ในประเทศไทย และที่ผ่านมาก็ประสบความสำเร็จในด้านการค้นหา และการสร้างแบรนด์ (Branding) ซึ่งทำให้ Hipflat เป็นหนึ่งในผู้เล่นสำคัญในตลาดอสังหาฯ ในภูมิภาคนี้ของประเทศไทย
♥ โครงการ (Projects) – Hipflat อยู่ในอันดับสูงๆ ในการค้นหาโครงการแนวดิ่ง (building) ในประเทศไทย ถ้ากำลังมองหาอาคารหรือโครงการใดโครงการหนึ่งก็มักจะมีลงไว้ในเว็บไซต์
x นวัตกรรม (Innovation) – Hipflat เคยเป็นบริษัทที่ให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีในวงการ PropTech ของประเทศไทย แต่ในปีหลังๆ Hipflat ไม่ได้เน้นการพัฒนาส่วนนี้มาก แม้จะมีการนำเทคโนโลยี blockchain เข้ามาใช้ ในปีพ.ศ. 2560 แต่นอกจากนั้นเเล้วเว็บไซต์ก็ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญอื่นๆ
x การเติบโต (Growth) – Hipflat เคยถูกมองว่าเป็นผู้เล่นอันดับที่ 2 ในการเเข่งขัน แต่ในปัจจุบัน DotProperty ได้เเซงหน้าขึ้นเป็นอันดับ 2 ในตลาด จากตัวเลขที่มีดูเหมือนว่า Hipflat ไม่ได้เติบโดมากนัก
คะแนนรวม 6.5/10 – Hipflat เคยเป็นหน้าตาของวงการธุรกิจ Tech Startup ของไทย แต่ในตอนนี้ได้ร่วงลงจากการเป็นผู้เล่นลำดับต้นๆ จึงต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อเพิ่มความสามารถในการเเข่งขัน อย่างไรก็ตาม Hipflat ยังมีข้อได้เปรียบในบางเรื่องเเละในอนาคตน่าจับตามองว่าจะบริษัทจะปรับเปลี่ยนอย่างไรต่อไปในปี 2020 เเละปีถัดๆ ไป การที่ Hipflat ไม่ได้เติบโตมากนักในช่วงที่ผ่านส่งผลให้คะเเนนโดยรวมลดลง
สรุป– ในตลาดที่ DDproperty ซึ่งมีบริษัทเเม่อย่าง Property Guru เป็นเจ้าของ และ DotProperty ซึ่งอยู่ใต้ Litfull การที่ผู้เล่นคนอื่นจะเข้ามาเเข่งขันเพื่อครองตลาดต้องมี 2 สิ่งนี้ ประการเเรกคือ เห็นได้ชัดว่าต้องมีการควบรวมผู้เล่นรายเล็กเพื่อเพิ่มส่วนเเบ่งตลาด
สำหรับประการที่ 2 คือการที่ต้องใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มความโปร่งใสให้กับตลาด FazWaz และ Baania เป็นผู้เล่นที่น่าจับตามองเนื่องจากมีเทคโนโลยีที่สามารถเปลี่ยนทิศทางตลาดในปัจจุบันได้ DDProperty ต้องใช้ประโยชน์จากการเป็นผู้นำในตลาด ในขณะที่ DotPorperty ต้องสร้างความโปร่งใสให้กับธุรกิจมากขึ้น
