มีผู้อ่านไทยเกอร์ ถามเข้ามาว่า กรณีที่เราจ่ายเงินห้องเช้าห้องล่าช้า แล้วเจ้าของห้องเช่ามาล็อคห้อง ในทางกฎหมายมีความผิดไหม
การที่เจ้าของห้องเช่ามาล็อคห้องของผู้เช่า เนื่องจากผู้เช่าจ่ายค่าเช่าล่าช้านั้น ผิดกฎหมายอย่างชัดเจน ทั้งในทางแพ่งและทางอาญาครับ
แม้ว่าผู้เช่าจะผิดสัญญาเรื่องการจ่ายค่าเช่าล่าช้า แต่กฎหมายไม่ได้ให้สิทธิเจ้าของห้องในการใช้วิธีการล็อคห้อง ตัดน้ำตัดไฟ หรือเข้าไปขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าเพื่อเป็นการตอบโต้หรือบังคับให้ชำระหนี้ การกระทำดังกล่าวถือเป็นการ “ใช้ศาลเตี้ย” ซึ่งละเมิดต่อสิทธิของผู้เช่าตามกฎหมาย
ทำไมการล็อคห้องจึงผิดกฎหมาย?
สำหรับสัญญาเช่าที่พักอาศัยที่มีการประกอบธุรกิจให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป (เช่น หอพัก อพาร์ตเมนต์ คอนโดให้เช่า) จะถูกควบคุมโดย ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าที่อยู่อาศัยที่เรียกเงินประกันเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ซึ่งมีข้อกำหนดที่คุ้มครองผู้เช่าไว้อย่างชัดเจนว่า
ห้ามผู้ให้เช่า (เจ้าของห้อง) เข้าไปในที่พักของผู้เช่าเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า หรือกระทำการใดๆ ที่เป็นการรบกวนการครอบครองทรัพย์สินโดยปกติสุขของผู้เช่า
การล็อคห้อง ถือเป็นการ “รบกวนการครอบครองทรัพย์สินโดยปกติสุข” อย่างร้ายแรง เพราะทำให้ผู้เช่าไม่สามารถเข้าถึงที่พักและทรัพย์สินของตนเองได้
นอกจากนี้ แม้เจ้าของห้องจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องนั้น แต่เมื่อได้ทำสัญญาเช่าแล้ว สิทธิในการครอบครอง ห้องจะตกเป็นของผู้เช่าตามระยะเวลาในสัญญา การที่เจ้าของห้องเข้าไปในห้องเช่าโดยไม่มีเหตุอันสมควรและไม่มีสิทธิตามกฎหมาย หรือการล็อคประตูเพื่อกีดกันไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้อง ถือเป็นการรบกวนสิทธิการครอบครองของผู้เช่า จึงอาจเข้าข่ายความผิดฐานบุกรุกได้ โทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
แล้วเจ้าของห้องควรทำอย่างไรเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า?
กฎหมายได้กำหนดขั้นตอนที่ถูกต้องสำหรับเจ้าของห้องไว้แล้ว ซึ่งไม่ใช่การใช้กำลังหรือล็อคห้อง แต่เป็นกระบวนการทางกฎหมาย ดังนี้ครับ
ส่งหนังสือบอกกล่าว (Notice) เจ้าของห้องต้องทำหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อแจ้งให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างอยู่ โดยให้เวลาอย่างน้อย 30 วันนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ
หากครบกำหนดเวลาแล้วผู้เช่ายังไม่ชำระหนี้ เจ้าของห้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้
ฟ้องร้องต่อศา หากผู้เช่าไม่ย้ายออกหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เจ้าของห้องต้องยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อ “ขับไล่” ผู้เช่าออกจากพื้นที่เช่า พร้อมทั้งเรียกเก็บค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายอื่นๆ (ถ้ามี)
เมื่อศาลมีคำพิพากษาให้ขับไล่แล้ว หากผู้เช่ายังไม่ออกไปอีก เจ้าของห้องจะต้องขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี และให้ “เจ้าพนักงานบังคับคดี” เป็นผู้ดำเนินการขับไล่ตามกฎหมายต่อไป เจ้าของห้องไม่สามารถขับไล่ผู้เช่าได้ด้วยตนเอง
หมดสัญญาเช่าห้อง แต่ไม่ยอมย้ายออก เจ้าของห้องเช่าไปขนของออกมาเองได้ไหม
ทนายเกิดผล แก้วเกิด เคยให้ความรู้เรื่องนี้ว่า ในอดีต เคยมีแนวทางกฎหมายที่เรียกว่า “ความยินยอมไม่เป็นละเมิด” หมายความว่า หากคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกันไว้ล่วงหน้าว่า หากฝ่ายหนึ่งทำอะไรบางอย่าง อีกฝ่ายจะไมีเอาความ การตกลงนั้นก็มีผลบังคับใช้ได้
ศาลฎีกาเคยมีคำตัดสินในแนวทางนี้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 5396/2549) ว่า หากในสัญญาเช่ามีข้อตกลงระบุว่า “หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ให้ผู้ให้เช่าเข้าครอบครองห้องและขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปได้ทันที” ข้อตกลงนี้สามารถใช้บังคับได้จริง
นั่นหมายความว่า ในสมัยนั้น หากมีข้อสัญญานี้อยู่ เจ้าของห้องสามารถเข้าไปในห้องและย้ายของออกได้ โดยไม่ถือว่ามีความผิดฐานบุกรุกและไม่เป็นการกระทำละเมิด
แต่ปัจจุบัน ศาลฎีกาได้กลับแนวคำตัดสินเดิมโดยสิ้นเชิง ได้วางแนวทางใหม่ที่คุ้มครองสิทธิของผู้เช่ามากขึ้น (ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 3379/2560) มีหลักการสำคัญดังนี้
- ต้องใช้สิทธิทางศาลเท่านั้น เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง แต่ผู้เช่ายังไม่ยอมย้ายออก เจ้าของห้อง จะต้องฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งบังคับให้ผู้เช้าย้ายออกเท่านั้น เจ้าของห้องไม่สามารถเข้าไปบังคับเองได้
- ต้องให้เจ้าหน้าที่เป็นผู้ดำเนินการ หากศาลมีคำสั่งแล้วผู้เช่ายังไม่ปฏิบัติตาม เจ้าของห้องก็ยังไม่มีสิทธิเข้าไปย้ายของเอง แต่ต้องให้ “เจ้าพนักงานบังคับคดี” เป็นผู้เข้ามาดำเนินการตามขั้นตอนของกฎหมาย
ศาลได้ให้เหตุผลว่า การจะบังคับใครให้ออกจากบ้านหรือที่ดินนั้น รัฐมีกฎระเบียบและแบบแผนให้ทุกคนปฏิบัติเหมือนกัน จะไม่เปิดโอกาสให้ใครใช้อำนาจของตนเองตามอำเภอใจ
ดังนั้น การที่เจ้าของห้องไม่ใช้สิทธิทางศาล แต่กลับเข้าไปในห้องเช่าและขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปเอง จึงถือเป็น “การกระทำละเมิด” ที่สร้างความเสียหายให้แก่ผู้เช่าตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420
หลังจากมีแนวคำตัดสินใหม่ของศาลฎีกาในปี 2560 ทาง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จึงได้ออกประกาศฉบับใหม่ในปี 2561 (มีผลบังคับใช้ปี 2562) เพื่อควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย
ประกาศฉบับนี้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ข้อสัญญาที่ให้สิทธิเจ้าของห้องในการ “ปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าห้อง หรือเข้าไปยึดและขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า กรณีไม่จ่ายค่าเช่า” นั้น ถือว่าไม่มีผลบังคับใช้ตามกฎหมายอีกต่อไป
คำแนะนำสำหรับผู้เช่าที่ถูกล็อคห้อง หรือขนของไล่ออกจากห้อง
ถ่ายรูปหรือวิดีโอประตูห้องที่ถูกล็อค บันทึกการสนทนากับเจ้าของห้องไว้เป็นหลักฐาน ลองพูดคุยกับเจ้าของห้องโดยอ้างถึงข้อกฎหมายข้างต้นว่าการกระทำดังกล่าวเป็นสิ่งผิดกฎหมาย หากคุยไม่สำเร็จ ให้ไปแจ้งความที่สถานีตำรวจในพื้นที่เกิดเหตุในข้อหาบุกรุก เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตำรวจมาช่วยเปิดห้องและดำเนินคดีกับเจ้าของห้อง
สามารถขอคำปรึกษาได้ที่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) สายด่วน 1166 หรือปรึกษาสภาทนายความ
อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง
- สร้างภาพคู่ ด้วย Gemini AI ผิดกฎหมายจริงหรือ ใช้ยังไงไม่ให้โดนฟ้อ
- ทบ.เปิดข้อกฎหมาย หากเขมรล้ำแดน-ก่อเหตุในไทย เจอโทษสูงสุด ประหารชีวิต
- เปิดกฎหมาย เมาแล้วขับ 2568 โทษหนักขึ้น ปรับสูงสุดเท่าไหร่ รู้ไว้ ก่อนสังสรรค์ปีใหม่
ติดตาม The Thaiger บน Google News:
ข่าวล่าสุด
