ตอบข้อกฎหมาย ซื้อขายเกาะทำได้จริงไหม ที่ดินบนเกาะ ออกเอกสารสิทธิ์ได้ไหม หลังเป็นที่ถกเถียงในโลกออนไลน์ กรณีมีผู้ใช้เฟซบุ๊กโพสต์ประกาศขายเกาะขาม
จากกรณี วันที่ 22 ตุลาคม 2567 ผู้ใช้เฟซบุ๊กรายหนึ่ง โพสต์รูปพร้อมข้อความประกาศขายเกาะขาม ในราคา 1800 ล้านบาท ผ่านกลุ่มเฟซบุ๊ก ขายบ้านหรู คฤหาสน์หรู บ้านเศรษฐี เมื่อโพสต์ดังกล่าวถูกเผยแพร่ออกไป ทำให้ชาวเน็ตออกมาตั้งข้อสงสัย ว่าการซื้อขายเกาะสามารถทำได้จริงหรอ แล้วทำไมถึงสามารถออกเอกสารสิทธิครอบครองบนเกาะได้ โพสต์ขายจริงหรือปั่นเอายอดไลก์ ทีมงานเดอะไทยเกอร์ทำการตรวจสอบข้อมูลตามข้อกฏหมาย พระราชบัญญัติที่เกี่ยวข้อง และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ได้ข้อสรุป ดังนี้
จากการตรวจสอบข้อมูลพบว่า การซื้อขายเกาะทั้งเกาะ ไม่สามารถทำได้ แต่สำหรับการเป็นเจ้าของที่ดินบนเกาะ สามารถเป็นได้ โดยต้องมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่ดินนั้นต้องมีการครอบครองและทำประโยชน์จริง ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะ หรือที่ดินที่กฎหมายหวงห้าม เช่น ป่าสงวนฯ และต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด
อธิบายโดยสังเขปคือ “ที่เกาะ” หรือ ที่ดินที่มีลักษณะตั้งอยู่บนเกาะ จะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค.1) ใบจอง ใบเหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน หรือเป็นที่ดินซึ่งได้มีการจัดหาผลประโยชน์ตามมาตรา 10 และ 11 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินโดยคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติแล้ว
สำหรับผู้ที่มีหลักฐานหรือเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งข้างต้น มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข.) ได้ โดยเป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
การออกเอกสารสิทธิครอบครอง
สำหรับเกาะในประเทศไทยส่วนมาก จะอยู่ในความรับผิดชอบของกรมอุทยานฯ ส่วนที่มีประชาชนครอบครองที่ดินบนเกาะต่าง ๆ ในประเทศไทย เกิดขึ้นจากมีผู้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินบนเกาะ ก่อนที่จะมีการประกาศเป็นเขตอุทยานฯ รวมถึงก่อนการมีกฎหมายที่ดิน และเกาะยังเป็นพื้นที่ที่มีความซับซ้อน เนื่องจากภายในเกาะประกอบไปด้วยพื้นที่ ที่เป็นที่ดิน ชายหาย ป่า สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ซึ่งมีคำอธิบายในพระราชบัญญัติที่เกี่ยวข้อง ดังนี้
1. พระราชบัญญัติป่าสงวนแห่งชาติ พ.ศ. 2507 และ พ.ศ. 2522 มาตรา 4 บัญญัติให้ “ป่า” หมายความว่า ที่ดินรวมตลอดถึง ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเล ที่ยังมิได้มีบุคคลได้มาตามกฎหมาย
2. ประมวลกฎหมายที่ดิน ในมาตรา 1 หมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป กำหนด “ที่ดิน” หมายความว่า พื้นที่ดินทั่วไป และให้หมายความรวมถึง ภูเขา ห้วยหนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย
3. กฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ในหมวด 3 โฉนดที่ดิน ข้อ 14 (3)
สำหรับ ข้อ 14 ที่ดินที่จะออกโฉนดที่ดิน ต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดิน ได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว และเป็นที่ดินที่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ตามกฎหมาย แต่ห้ามมิให้ออกโฉนดที่ดินสำหรับที่ดินดังต่อไปนี้ ที่เกาะ แต่ไม่รวมถึงที่ดินของผู้ซึ่งมีหลักฐาน แจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ โฉนดตราจอง ตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” หรือเป็นผู้ที่มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ หรือที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติ ได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน หรือที่ดินซึ่งได้มีการจัดหาผลประโยชน์ตามมาตรา 10 และมาตรา 11 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติแล้ว
อีกทั้ง ที่ดินบนเกาะส่วนมาก จะมีผู้ครอบครองมาก่อนที่จะมีการประกาศเขตอุทยาน หรือการประกาศใช้กฎหมายที่ดิน จึงทำให้ผู้ครอบครอง มักจะมีเอกสารสิทธิครอบครองแบบต่าง ๆ เช่น โฉนดที่ดินตราครุฑสีเขียวหรือ นส.3 ก., โฉนดที่ดินตราครุฑสีแดงหรือ นส.4, โฉนดที่ดินตราครุฑสีดำหรือนส. 3/นส.3 ข และหากเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเหล่านี้ สามารถซื้อขาย และโอนได้ หรือ ถ้าเป็นเอกสารสิทธิประเภทโฉนดที่ดินตราครุฑสีน้ำเงิน หรือ ส.ป.ก.4-01, นส.2, ใบจอง สทก., ใบสิทธิที่ดินทำกิน ภ.บ.ท.5 หรือใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ ถ้าหากเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเหล่านี้ จะไม่สามารถซื้อขายและโอนได้
การออกโฉนดที่ดิน
การออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องดำเนินการโดยกรมที่ดิน และเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด โดยที่ดินนั้นต้องมีการครอบครองและทำประโยชน์จริง ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะ หรือที่ดินที่กฎหมายหวงห้าม เช่น ป่าสงวนฯ อุทยานฯ
สำหรับที่ดินบางประเภท เช่น ที่เขา ที่เกาะ หรือเขตป่า การออกเอกสารสิทธิ์จะมีเงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น ต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง ใบจอง หรือได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติ เพื่อป้องกันการบุกรุก และรักษาทรัพยากรธรรมชาติ
จากการตรวจสอบข้อมูลจากกรมที่ดิน มีข้อกำหนดเกี่ยวกับที่ดินที่จะออกโฉนด หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้ มี 2 ลักษณะและเงื่อนไข ดังนี้
1. ที่ดินที่จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน คือ โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส. 3ก., น.ส. 3ข.)ได้ จะต้องเป็นที่ดินที่มีลักษณะตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ฉบับที่ 43 (พ.ศ. 2537) ข้อ 14 กล่าวคือ
- จะต้องเป็นที่ดินที่ผู้มีสิทธิในที่ดินได้ครอบครองและทำประโยชน์แล้ว
- ไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบที่ชายตลิ่ง ที่เลี้ยงสัตว์สาธารณประโยชน์
- ไม่เป็นที่ดินซึ่งได้หวงห้ามไว้เพื่อประโยชน์ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการหวงห้ามที่ดินรกร้างว่างเปล่า อันเป็นสาธารณสมบัติ ของแผ่นดินพุทธศักราช 2478
- ไม่เป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนและพัฒนาที่ดินเพื่อจัดให้แก่ประชาชน
- ไม่เป็นที่ดินของรัฐที่คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติสงวนหรือหวงห้ามเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน
- ไม่เป็นที่ดินที่คณะรัฐมนตรีสงวนไว้เพื่อรักษาทรัพยากรธรรมชาติหรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น
2. ที่ดินที่มีลักษณะดังต่อไปนี้ จะออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้จะต้องอยู่ในเงื่อนไข ดังนี้
- ที่เขา ที่ภูเขา และพื้นที่ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศหวงห้ามตาม มาตรา 9 (2) แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดิน
- ที่เกาะ จะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1 ) ใบจอง, ใบเหยียบย่ำ, น.ค. 3, ก.ส.น. 5 หรือเป็นที่ดินที่คณะกรรมการจัดที่ดิน แห่งชาติได้อนุมัติให้จัดแก่ประชาชน หรือเป็นที่ดินซึ่งได้มีการจัดหาผลประโยชน์ตามมาตรา 10 และ 11 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินโดย คณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติได้อนุมัติแล้ว
- เขตป่าสงวนแห่งชาติ เขตอุทยานแห่งชาติ พื้นที่รักษาพันธุ์สัตว์ป่า พื้นที่ห้ามล่าสัตว์ป่า หรือพื้นที่ที่ได้จำแนกให้เป็นเขตป่าไม้ถาวร จะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1 ) หรือได้ออกใบจอง, ใบเหยียบย่ำ, ตราจอง ไว้ก่อนการสงวนหรือ หวงห้ามที่ดิน
- ที่ดินที่อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดิน ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1), ใบแจ้งความประสงค์จะได้สิทธิในที่ดิน ตามมาตรา 27 ตรี แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือมีใบจอง, ใบเหยียบย่ำ หรือมีหลักฐาน น.ค. 3, ก.ส.น. 5 ก่อนประกาศเป็นเขตปฏิรูปที่ดิน
- พื้นที่ที่มีความลาดชันโดยเฉลี่ยร้อยละ 35 ขึ้นไป ตามที่กำหนดไว้ในนโยบายป่าไม้ แห่งชาติ ผู้ครอบครองที่ดินจะต้องมีสิทธิครอบครองมาก่อน การบังคับใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน (ก่อน 1 ธันวาคม 2497) หรือมีหลักฐานแสดงว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น มีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง (ส.ค. 1)
หน่วยงานที่รับผิดชอบเกาะในจังหวัดตราด
คลังความรู้ทรัพยากรทางทะเลและชายฝั่ง ให้ข้อมูลผ่านเว็ปไซต์ว่า หน่วยงานรับผิดชอบเกาะในจังหวัดตราด มี 2 หน่วยงานได้แก่ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น และอุทยานแห่งชาติหมู่เกาะช้าง
เกาะในจังหวัดตราด มีทั้งสิ้นจำนวน 66 เกาะ ตั้งอยู่ใน 11 ตำบล 5 อำเภอ มีพื้นที่ทั้งหมด 357.298 ตารางกิโลเมตร เกาะส่วนมากอยู่ภายใต้ความรับผิดชอบของ อุทยานแห่งชาติหมู่เกาะช้าง เกาะที่มีขนาดใหญ่ที่สุด คือ เกาะช้าง รองลงมาคือ เกาะกูด ทั้งสองเกาะมีขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางกิโลเมตร ส่วนเกาะที่มีขนาดรองลงมา คือ เกาะหมาก เกาะรัง เกาะกระดาด และเกาะไม้ซี้
นอกจากนี้ เกาะช้างเป็นเกาะที่นิยมเป็นแหล่งท่องเที่ยวทางทะเลที่สำคัญ และเป็นพื้นที่ที่มีการศึกษาความหลากหลายทางชีวภาพทั้งบนบกและในทะเลมานานนับร้อยปี อีกทั้งเกาะช้าง หมู่เกาะในจังหวัดตราด เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่นิยมกันมาก อาทิ เกาะกูด เกาะหมาก เกาะขาม เกาะเหลายา เกาะหวาย เกาะทรายขาว และเกาะง่าม
อ้างอิง: พระราชบัญญัติป่าสงวนแห่งชาติ พ.ศ. 2507, กรมที่ดิน, คลังความรู้ทรัพยากรทางทะเลและชายฝั่ง
อ่านข่าวที่เกี่ยวข้อง
- นายหน้า ประกาศขาย “เกาะขาม” ทั้งเกาะ หาดสวย-น้ำใส เห็นราคาแล้วใจสั่น
- เช็คอิน “เกาะสวรรค์” เที่ยวโลกใต้ทะเล สำหรับนักดำน้ำในไทย
- มีผลแล้ว “ลดค่าโอน-จดจำนอง” 2567 บ้านและคอนโด 0.01%
ข่าวล่าสุด
